退去前の賃貸に先行申込｜1番手でも変わる？
まだ入居者が住んでいる賃貸物件でも、退去前から次の入居者を募集していることがあります。
気になる物件を見つけて、
「まだ内見できないけれど、先行申込で1番手になれた」
となれば、ひとまず安心したくなるかもしれません。
しかし、退去前の物件では注意したいことがあります。
先行申込で1番手になっていても、後から2番手の人が「室内を見ずに先行契約します」と申し込んだ場合、物件の募集ルールによっては番手が入れ替わることがあります。
一方、すべての物件で先行契約が優先されるわけではありません。そもそも先行契約を受け付けていない物件もあります。
退去前の物件へ申し込むときは、「今何番手なのか」だけでなく、先行申込と先行契約をどのように扱う物件なのかまで確認しておくことが重要です。
退去前でも申し込める賃貸物件がある
賃貸物件では、現在の入居者から解約の連絡を受けると、実際に退去する前から次の入居者を募集することがあります。
この段階では現在の入居者が生活しているため、原則として室内を内見することはできません。
それでも人気の物件では、退去して内見できるようになる前に申込みが入ることがあります。
そこで使われるのが「先行申込」や「先行契約」です。
ただし、退去前なら好きな方法を自由に選べるわけではありません。
どの方法で受け付けるかは、物件や貸主・管理会社の募集ルールによって異なります。
退去前物件の受付方法は同じではない
退去前の物件では、大きく分けて次のような募集があります。
| 募集方法 | 一般的な考え方 |
|---|---|
| 先行申込を受け付ける | 内見前に申し込み、室内を確認できるようになってから契約するか判断する |
| 先行契約を受け付ける | 室内を見ないまま審査・契約まで進める |
| 両方を受け付ける | 先行申込と先行契約のどちらでも受け付ける |
ここで特に注意したいのが3つ目の、先行申込と先行契約の両方を受け付けている物件です。
両方を受け付ける物件では、「誰が先に申し込んだか」だけでは優先順位を判断できない場合があります。
なお、先行申込・先行契約という言葉の使い方や細かな受付条件も、貸主・管理会社によって異なることがあります。
詳しい違いについては、関連記事「賃貸の1番手・2番手とは？先行申込・先行契約の違い」で解説しています。
先行契約を受け付けていない物件もある
ここは意外と重要です。
すべての管理会社・物件が先行契約を受け付けているわけではありません。
たとえば退去前は先行申込だけを受け付け、実際に退去して室内を確認できるようになってから契約へ進む募集方法もあります。
この場合、2番手の人が、
「部屋を見なくてもいいので、先行契約します」
と希望したからといって、その希望だけで1番手より優先されるとは限りません。
そもそもその物件で先行契約を受け付けていなければ、先行契約という方法を選択できないからです。
そのため、
「先行申込より先行契約の方が強い」
と覚えてしまうのは正確ではありません。
まず確認すべきなのは、その物件がどのような方法で申込み・契約を受け付けているのかです。
1番手が先行申込、2番手が先行契約ならどうなる？
今回もっとも注意したいのが、このケースです。
たとえば、まだ入居者が住んでいる物件へAさんが先行申込をして、1番手になったとします。
Aさんは、
「退去後に室内を見て、問題がなければ契約したい」
と考えています。
その後、Bさんから2番手として申込みが入り、
「私は室内を見なくても、このまま先行契約したい」
と希望したとします。
この場合の扱いは、すべての物件で同じではありません。
1番手の先行申込がそのまま優先される場合
受付順を優先する物件であれば、Aさんが引き続き1番手として扱われることがあります。
Bさんが先行契約を希望したという理由だけで、必ず順位が入れ替わるわけではありません。
1番手に先行契約へ切り替えるか確認する場合
物件によっては、管理会社などからAさん側へ、
「2番手の方が先行契約を希望しています。先行契約へ切り替えますか？」
という確認が入ることがあります。
Aさんも先行契約へ切り替えるのであれば、そのまま1番手として手続きを進める。
一方、
「室内を見てから判断したいので、先行申込のままにしたい」
とAさんが判断した場合には、募集ルールによっては先行契約を希望するBさんが優先されることがあります。
2番手の先行契約が優先される物件もある
さらに、最初から募集条件として先行契約を優先する物件もあります。
実際の賃貸募集でも、
1番手が先行申込、2番手が先行契約の場合には2番手が繰り上がる
というルールを明示して募集している物件があります。
このような物件では、Aさんが先に申し込んで1番手になっていても、Bさんの先行契約によって順位が変わる可能性があります。
つまり、
先行申込で1番手になった＝退去後の内見まで必ず1番手を確保できる
とは限らないのです。
なぜ先行契約を希望する人が優先されることがある？
先行申込の場合、1番手の人は退去後に室内を確認してから契約するか判断します。
そのため、内見後に契約へ進まない可能性が残っています。
一方、先行契約を希望する人は、室内を確認できない状態でも契約へ進む意思を示しています。
貸主側から見ると、後者の方が契約へ進む可能性が高いと判断されることがあります。
そのため、先行申込と先行契約の両方を受け付ける物件の中には、契約まで進む意思のある申込者を優先する募集ルールを設けているケースがあります。
ただし、これは法律で「先行契約を優先しなければならない」と決められているわけではありません。
あくまで、その物件の募集方法や貸主・管理会社側の運用によるものです。
番手を守るためだけに先行契約へ変えるべき？
2番手から先行契約の希望が入ったと聞けば、
「せっかく1番手なのだから、自分も先行契約に変えた方がいいのでは？」
と焦ってしまうかもしれません。
しかし、1番手を維持することだけを理由に先行契約を選ぶのは慎重に考えた方がよいでしょう。
先行契約では、実際の室内を確認しないまま契約手続きを進めることになります。
図面や写真だけでは分かりにくい、
- 実際の室内の印象
- 日当たりや眺望
- におい
- 周囲から聞こえる音
- 設備や内装の状態
- 窓から見える景色
- 共用部から室内までの印象
などを確認できないまま判断することになります。
また、契約後に室内を確認して「思っていた部屋と違った」と感じても、それだけを理由に自由に契約を取り消せるとは限りません。
先行契約へ切り替えるのであれば、「1番手を取られたくないから」ではなく、室内を見られないリスクを理解したうえでも契約したい物件なのかを考えることが大切です。
1番手でも「契約が決まった」わけではない
そもそも賃貸募集における「1番手」は、契約済みという意味ではありません。
一般的には、優先的に審査や契約手続きを進められる順番を表しています。
そのため、1番手であっても、
- 入居審査を通過しない
- 申込者が辞退する
- 貸主の承諾を得られない
- 入居日などの条件が合わない
- 必要な手続きを進められない
などの理由で契約に至らないことがあります。
退去前の先行申込では、これらに加えて**「後から先行契約を希望する申込者が現れた場合の扱い」**も確認しておきたいポイントになります。
退去前物件では申込前にここまで確認しよう
退去前の物件へ申し込む場合、不動産会社から、
「現在1番手です」
と言われただけで安心せず、受付方法まで確認しておくと安心です。
特に確認したいのは次の点です。
- この物件は先行申込か、先行契約か
- 先行申込と先行契約の両方を受け付けているか
- 先行契約自体を受け付けている物件なのか
- 先行申込で1番手になった後、2番手が先行契約を希望すると順位はどうなるか
- その場合、1番手へ先行契約に切り替えるか確認があるのか
- 退去後、いつ頃から内見できる予定なのか
特に4と5は、先行申込をする時点では気づきにくいポイントです。
不動産会社へ確認するなら、
「先行申込で1番手になったあと、別の方が先行契約を希望した場合も1番手のままですか？」
と聞けば分かりやすいでしょう。
管理会社の募集ルールを仲介会社に確認してもらうこともできます。
まとめ
退去前の物件では、室内を見られない段階から申込みを受け付けていることがあります。
ただし、その受付方法は物件によって同じではありません。
先行申込だけを受け付ける物件もあれば、先行契約を条件とする物件、両方を受け付ける物件もあります。
そして両方を受け付ける物件では、
1番手が先行申込
↓
2番手が先行契約を希望
↓
1番手へ先行契約に切り替えるか確認
↓
切り替えなければ2番手が優先される
という運用になる場合もあります。
一方で、受付順を優先して1番手がそのまま維持される物件もあります。
大切なのは、「先行契約なら必ず勝てる」「1番手なら必ず安心」と決めつけないことです。
退去前の物件へ申し込むときは、現在の番手だけでなく、先行申込と先行契約の受付方法、そして後から先行契約希望者が現れた場合の扱いまで確認してから申し込みましょう。
