賃貸の管理費とは？一棟賃貸と分譲賃貸の違い
賃貸物件を探していると、家賃とは別に「管理費」や「共益費」が設定されていることがあります。
「管理費は何に使われているの？」
「分譲マンションの管理費とは違うの？」
「管理費が高いほど管理が良いの？」
結論からいうと、賃貸の管理費は、実際に建物を管理するためにかかる費用と必ずしも一致しません。
また、一棟賃貸マンションと分譲賃貸マンションでは、建物の管理費用を負担する仕組みも異なります。
この記事では、管理費の基本的な考え方から、賃貸募集での設定方法、物件を比較するときの注意点まで解説します。
賃貸の管理費・共益費とは？
賃貸の管理費・共益費は、一般的に建物の共用部分を維持・管理するための費用として説明されます。
例えば、次のような費用です。
- エントランスや共用廊下の清掃費
- 共用部分の照明や電気代
- エレベーターなどの設備管理費
- ごみ置き場などの維持管理費
賃貸募集では「管理費」と「共益費」が近い意味で使われることも多く、名称だけで明確に区別できるとは限りません。
また、管理費を別に設定せず、家賃に含めて募集する物件もあります。
実際の管理費用がそのまま請求されるとは限らない
ここで知っておきたいのが、借主が支払う管理費と、建物の管理に実際にかかっている費用は別のものだという点です。
例えば、共用部分の清掃や設備点検などに毎月一定の費用がかかっていても、その金額を入居者数で割って管理費を決めているとは限りません。
貸主が建物の維持管理費用を負担しながら、家賃と管理費を合わせた賃貸条件を設定している場合もあります。
そのため、管理費の金額だけで、実際の管理コストや管理の充実度を判断することはできません。
管理費は賃貸募集の条件を考慮して決めることもある
賃貸の管理費は、建物の維持管理にかかる費用だけでなく、家賃とのバランスや周辺物件の募集条件を考慮して設定されることもあります。
例えば、毎月の支払総額が12万円でも、次のような募集方法があります。
| 物件A | 物件B | |
|---|---|---|
| 家賃 | 115,000円 | 110,000円 |
| 管理費 | 5,000円 | 10,000円 |
| 月額合計 | 120,000円 | 120,000円 |
どちらも毎月の支払総額は同じですが、家賃と管理費の内訳は異なります。
不動産ポータルサイトでは、家賃の上限を指定して物件を探すことができます。サイトの検索仕様や設定によっては、管理費を含めるかどうかで検索結果が変わる場合もあります。
そのため、貸主が募集時の見え方や検索条件を意識して、家賃と管理費の内訳を検討することも考えられます。
ただし、すべての物件がこうした目的で管理費を設定しているわけではありません。
なお、家賃と管理費の内訳は、敷金・礼金・更新料などの計算基準に影響する場合もあります。月額合計だけでなく、契約条件も確認しましょう。
一棟賃貸と分譲賃貸では管理費の仕組みが違う
賃貸マンションには、一棟を同じ所有者が保有している物件と、分譲マンションの一室を貸し出している物件があります。
借主が支払う管理費は、どちらも賃貸借契約で決まりますが、建物全体の管理費用を負担する仕組みには違いがあります。
| 比較項目 | 一棟賃貸マンション | 分譲賃貸マンション |
|---|---|---|
| 建物の所有 | 一棟を同じ所有者が保有する例が多い | 住戸ごとに区分所有者がいる |
| 建物の管理 | 所有者や委託先の管理会社など | 管理組合や委託先の管理会社など |
| 建物管理費用の負担 | 基本的に建物所有者側 | 区分所有者が管理費等を負担 |
| 借主が支払う管理費 | 賃貸借契約で設定 | 賃貸借契約で設定 |
一棟賃貸マンションの場合
一棟賃貸マンションでは、建物所有者が清掃費や設備点検費などを負担し、必要に応じて管理会社へ業務を委託します。
借主から受け取る管理費が、こうした費用の実額と一致するとは限りません。
分譲賃貸マンションの場合
分譲マンションでは、各住戸の所有者が管理組合に管理費や修繕積立金を支払います。
管理費は日常的な建物管理などに、修繕積立金は将来の大規模修繕などに備えるために使われます。
一方、その住戸を借りる人が支払う管理費は、貸主との賃貸借契約で決まります。
つまり、所有者が管理組合に支払う管理費と、借主が貸主に支払う管理費は、同じ名称でも別のものです。
分譲賃貸では所有者と借主の管理費が違うこともある
例えば、ある分譲マンションの所有者が、管理組合へ毎月次の金額を支払っているとします。
- 管理費：15,000円
- 修繕積立金：12,000円
- 合計：27,000円
一方、賃貸募集では次のように設定されている場合があります。
- 家賃：120,000円
- 管理費：5,000円
- 合計：125,000円
この場合、借主が支払う管理費5,000円は、所有者が管理組合へ支払う管理費15,000円と一致していません。
所有者は家賃と管理費を合わせた賃貸収入を得ながら、管理組合への支払いなどを負担します。
修繕積立金も管理組合に対しては区分所有者が負担するものです。賃貸借契約で借主に別途費用負担を求める場合は、その契約条件を確認する必要があります。
管理費が高いほど管理状態が良いとは限らない
管理費が高い物件でも、必ずしも清掃や設備管理が充実しているとは限りません。
反対に、管理費が安い物件や管理費0円の物件でも、適切に管理されている場合があります。
また、分譲賃貸だから必ず一棟賃貸より管理状態が良いというわけでもありません。
物件を比較するときは、管理費の金額だけでなく、実際の管理状態を確認することが大切です。
例えば、内見時にはエントランスや廊下の清掃状況、ごみ置き場の整理状況、共用設備の状態などを確認するとよいでしょう。
分譲賃貸では、管理組合が定める管理規約や使用細則も確認しておきたいポイントです。
まとめ｜管理費は金額だけで判断しない
賃貸の管理費は、実際に建物を管理するための費用を、そのまま入居者に請求しているとは限りません。
貸主が家賃とのバランスや募集条件を考慮して設定することもあります。
また、分譲賃貸では、所有者が管理組合へ支払う管理費と、借主が賃貸借契約に基づいて支払う管理費は別のものです。
物件を探すときは、家賃と管理費の合計額、契約条件、実際の建物管理の状態を合わせて比較することが大切です。
