不動産売買で人の死は告知される？告知事項を解説
中古マンションや中古戸建てを探していると、「告知事項あり」と記載された物件を見かけることがあります。
なかでも気になるのが、
「以前、物件で人が亡くなっているの？」
「自然死でも告知される？」
「何年前のことまで説明される？」
といった、人の死に関する告知ではないでしょうか。
結論からいうと、物件で人が亡くなったことがあれば、すべてのケースで買主へ告知されるわけではありません。
自然死や日常生活中の不慮の死など、原則として告げなくてもよいとされているケースもあります。一方、自殺・他殺などについては考え方が異なります。
また、賃貸では一定の場合に「概ね3年」という目安がありますが、売買には同じ期間の基準は設けられていません。
この記事では、不動産売買における告知事項のうち、特に**「人の死に関する告知」**について、国土交通省のガイドラインをもとに解説します。
不動産売買の「告知事項あり」とは？
「告知事項あり」という表示を見ただけでは、具体的に何について告知があるのかまでは分かりません。
不動産売買では、購入判断に影響する可能性がある物件の状態や過去の事情などについて、契約前に確認・説明することがあります。
たとえば中古住宅では、売主が把握している内容について「物件状況等報告書（告知書）」などを利用して買主へ伝える実務があります。
物件によっては、
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 建物の不具合
- 境界や越境
- 周辺環境に関する事項
- 過去に発生した事件・事故など
が確認事項となります。
つまり、「告知事項あり＝人が亡くなった物件」とは限りません。
まずは、何についての告知なのかを確認することが大切です。
そのうえで、この記事ではさまざまな告知事項の中から、特に判断が難しい**「人の死に関する告知」**について詳しく見ていきます。
人の死については何でも告知されるわけではない
人の死に関しては、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。
ここでまず知っておきたいのは、
「その物件で人が亡くなったことがあれば、必ず買主へ告知される」
というルールではないことです。
死因や発生場所、特殊清掃の有無などによって、告知の考え方が異なります。
自然死や日常生活中の不慮の死
対象となる住宅で発生した、
- 老衰
- 病死などの自然死
- 自宅の階段からの転落
- 入浴中の溺死・転倒
- 食事中の誤嚥
など、日常生活の中で発生した不慮の死については、原則として売買取引でも告げなくてよいとされています。
住宅で生活していれば、自然死や日常生活中の不慮の死が発生する可能性があるためです。
そのため、
「以前、この住宅で人が亡くなったことがある」
という事実だけで、購入時に必ず説明されるとは限りません。
自然死でも特殊清掃が行われた場合は扱いが変わる
一方、自然死や日常生活中の不慮の死であっても、発見までに時間がかかり、特殊清掃等が行われた場合は扱いが変わります。
特殊清掃とは、室内に残った臭いや汚れなどを取り除き、原状回復するために行われる専門的な清掃などを指します。
このようなケースでは、買主が契約するかどうかの判断に重要な影響を与える可能性があるため、通常の自然死などと同じように「原則として告げなくてよい」とは扱われません。
自殺・他殺などは売買では何年まで告知される？
ここは、賃貸と売買を混同しやすいポイントです。
国土交通省のガイドラインでは、賃貸について、対象不動産などで自殺・他殺等が発生した場合や、自然死等でも特殊清掃等が行われた場合、特段の事情がなければ、事案の発生または発覚から概ね3年を経過した後は原則として告げなくてもよいという目安が示されています。
一方、売買については、この「概ね3年」という基準は設けられていません。
つまり、
「3年以上前の出来事なら、売買でも告知しなくてよい」
というルールではありません。
不動産を購入すると長期間所有する可能性があり、将来売却することもあります。
人の死に関する告知事項を確認するときは、賃貸で使われる「概ね3年」という目安を、そのまま売買に当てはめないようにしましょう。
マンションは共用部分や隣の部屋も確認対象になる？
マンションでは、室内だけでなく「どこで発生した事案なのか」も重要です。
国土交通省のガイドラインでは、売買取引において、
隣接住戸や、買主が日常生活で通常使用しない共用部分
で発生した自殺・他殺等や、特殊清掃等が行われた自然死等については、原則として告げなくてもよいとされています。
ただし、事件性・周知性・社会に与えた影響などが特に高い事案は別です。
一方、購入する住戸そのものだけでなく、日常生活で通常使用する共用部分で発生した事案については、購入判断に影響する可能性があります。
たとえば、
- 共用玄関
- 日常的に使用するエレベーター
- 廊下
- 階段
などです。
「同じマンションで事件があった」という情報だけではなく、どこで何があったのかまで確認することが大切です。
買主から「過去に事件や死亡はありましたか？」と聞いた場合は？
告知事項が気になる方にとって、ここは覚えておきたいポイントです。
国土交通省のガイドラインでは、通常であれば告げなくてもよいケースであっても、買主から事案の有無について質問された場合には、宅地建物取引業者が把握している事実について告げる必要があるとされています。
また、社会的な影響が大きく、買主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合なども、経過期間や死因にかかわらず告げる必要があるとされています。
過去の事件や死亡について購入判断上どうしても気になるのであれば、
「この物件や日常的に使用する共用部分で、把握している事件・死亡事案はありますか？」
など、契約前に具体的に確認する方法があります。
ただし、質問したからといって、その不動産に関する過去の出来事を不動産会社が無制限に調査してくれるという意味ではありません。
不動産会社は過去の事件をどこまで調査する？
「不動産会社なら、昔の事件まで全部調べているのでは？」
と思う方もいるかもしれません。
しかし、そうとは限りません。
国土交通省のガイドラインでは、人の死に関する事案について、宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主に対して告知書等への記載を求めることで通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとされています。
売主から「不明」と回答された場合や回答がない場合には、その旨を買主へ伝えることになります。
また、原則として宅地建物取引業者が自発的に周辺住民へ聞き込みをしたり、インターネットで過去の事件を調査したりすることまで求められているわけではありません。
ただし、宅地建物取引業者が事案の存在を疑う事情を把握した場合には、売主へ確認する必要があります。
つまり、
「不動産会社から説明がなかった＝過去に何もなかったことが完全に確認されている」
とは限らないということです。
過去の出来事を特に重視する方は、この点を理解したうえで購入を検討しましょう。
告知事項がある物件は買わない方がいい？
人の死に関する告知事項があるという理由だけで、一律に「買わない方がいい」と判断する必要はありません。
購入を検討するなら、
- 何があったのか
- いつ頃発生したのか
- どこで発生したのか
- 特殊清掃等が行われたのか
- 自分や家族が心理的に許容できるか
などを確認します。
さらに売買では、将来自分がその不動産を売却する可能性も考えておきたいところです。
自分自身は気にならなくても、将来の購入希望者が同じように考えるとは限りません。
ただし、告知事項があるから必ず価格が大きく下がる、将来売却できない、と一律に判断することもできません。
物件価格、立地、建物の状態、告知内容などを含めて総合的に判断しましょう。
人の死に関する告知がある物件の確認ポイント
購入を検討する場合は、次の点を確認しておきましょう。
1．何があったのか
まず、広告などに「告知事項あり」と記載されているだけで判断せず、具体的な内容を確認します。
人の死に関するものなのか、それ以外の告知事項なのかによって確認すべき内容は異なります。
2．発生場所・時期・説明を受けられる内容
人の死に関する告知であれば、購入判断に必要な範囲で、
- 発生場所
- 発生時期
- 説明を受けられる事案の内容
- 特殊清掃等の有無
などを確認します。
なお、亡くなった方や遺族等への配慮も必要なため、氏名・年齢・具体的な死の態様など、必要以上に個人を特定する情報まで説明されるものではありません。
3．告知書などの書類
口頭説明だけで判断するのではなく、売主から提供される告知書などの内容も確認しておきましょう。
分からない点や、口頭で聞いた内容との違いがある場合は、契約前に不動産会社へ確認します。
4．価格だけで判断しない
告知事項のある物件が周辺相場より安く見えることもあります。
しかし、
「安いから得」
「告知事項があるから必ず割安」
とは限りません。
同じマンションでも階数・向き・広さ・室内状態などによって価格は変わります。
告知事項だけではなく、物件そのものの条件や周辺の成約・売出事例なども含めて判断する必要があります。
5．家族とも相談する
人の死に対する心理的な受け止め方には個人差があります。
本人は問題ないと思っていても、一緒に暮らす家族が気になる場合もあります。
住宅は長く生活する場所です。
購入申込みや契約を急ぐ前に、説明された内容を家族とも共有しておきましょう。
人の死の告知についてよくある質問
Q．売買でも3年経てば告知されなくなりますか？
一律に3年で告知不要になるわけではありません。
国土交通省のガイドラインで「概ね3年」という目安が示されているのは一定の賃貸借取引についてです。
売買取引について、自殺・他殺等や特殊清掃等が行われた自然死等について「3年経てば原則告知不要」という基準は設けられていません。
Q．病死した人がいた中古住宅も告知されますか？
必ずしもそうではありません。
対象不動産で発生した老衰や病死などの自然死については、特殊清掃等が行われた場合などを除き、売買でも原則として告げなくてもよいとされています。
Q．マンションの隣の部屋で事件があった場合も説明されますか？
必ず説明されるわけではありません。
国土交通省のガイドラインでは、隣接住戸で発生した一定の死亡事案については原則として告げなくてもよいとされています。
ただし、事件性・周知性・社会に与えた影響などが特に高い場合などは別です。
Q．購入前に「過去に人が亡くなっていますか？」と聞いてもいいですか？
気になる場合は、契約前に確認できます。
国土交通省のガイドラインでは、買主から事案の有無を問われた場合、宅地建物取引業者が把握している事実については告げる必要があるとされています。
ただし、不動産会社が把握していない過去の出来事まで、新たに周辺への聞き込みやインターネット検索などをして調査する義務が当然に生じるわけではありません。
まとめ｜告知事項の中でも人の死は内容を確認して判断する
不動産売買における「告知事項」は、人の死だけを意味するものではありません。
雨漏りやシロアリ被害、境界・越境など、物件によってさまざまな内容があります。
その中でも人の死については、亡くなった事実があれば必ず告知されるわけではありません。
自然死・日常生活中の不慮の死、自殺・他殺等、特殊清掃等の有無、発生場所などによって取り扱いが異なります。
また、賃貸で示されている「概ね3年」という目安を、売買へそのまま当てはめることもできません。
人の死に関する告知がある物件を検討するときは、
「告知事項あり」という言葉だけで判断せず、何が・いつ・どこで起きたのか、分かる範囲の内容を確認したうえで購入を判断すること
が大切です。
価格や立地などの物件条件だけでなく、自分や家族が納得して暮らせるか、将来売却するときのことまで考えて検討しましょう。
最新の空きはどうなっている？仲介手数料はいくらになる？内覧したい物件があるけど予約できますか？など気になることはお問い合わせください。
