賃貸の告知事項ありとは？事故物件との関係を解説
賃貸物件を探していると、物件情報に「告知事項あり」と記載されていることがあります。
「事故物件ということ？」
「部屋で誰かが亡くなった？」
「何年前まで説明されるの？」
と不安になる方もいるでしょう。
結論からいうと、「告知事項あり」という記載だけでは、具体的に何があったのかまでは分かりません。
また、人の死に関する告知についても、その部屋で過去に人が亡くなっていれば、すべて・永久に告知されるわけではありません。
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で、宅地建物取引業者がどのように調査・告知するかについて一般的な基準を示しています。
自然死など原則として告げなくてもよいケースもあれば、賃貸では「概ね3年」という考え方が適用されるケースもあります。
この記事では、「告知事項あり」と事故物件の関係を整理したうえで、人の死についてどのような場合に告知されるのか、申込み前に何を確認すればよいのかを分かりやすく説明します。
賃貸の「告知事項あり」とは？
物件情報に「告知事項あり」と記載されている場合は、契約するかどうかを判断するうえで確認しておきたい事情があると考え、具体的な内容を確認することが大切です。
「告知事項あり」という表示だけを見て、すぐに「事故物件」と判断するのではなく、まずは何についての告知なのかを確認しましょう。
事故物件とは？
「事故物件」は一般に使われている言葉ですが、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で、「事故物件」という言葉について一律の定義が示されているわけではありません。
一般には、過去に自死や他殺などが発生し、その事実が住む人の心理的な抵抗感につながる可能性がある物件などについて、「事故物件」という言葉が使われることがあります。
ただし、ここで注意したいのが、
「その部屋で人が亡くなった＝すべて同じように告知される」
わけではないことです。
たとえば、老衰や病死などの自然死や、日常生活上の不慮の死については、特殊清掃等が行われていない場合、国土交通省のガイドラインでは原則として告げなくてもよいとされています。
そのため、「過去に人の死があったか」と「現在、宅地建物取引業者から告知される事案か」は分けて考える必要があります。
事故物件と「告知事項あり」はどう違う？
「事故物件」と「告知事項あり」は、同じ意味として考えない方が分かりやすいでしょう。
| 言葉 | この記事での整理 |
|---|---|
| 事故物件 | 一般に、人の死など過去の出来事によって心理的な抵抗を感じる可能性がある物件について使われる表現 |
| 告知事項あり | 物件を借りるかどうかを判断するうえで、具体的な内容を確認しておきたい事項があることを示す表現 |
したがって、物件情報に「告知事項あり」と書かれていたら、「事故物件だ」と決めつけるのではなく、「何についての告知なのか」を確認することが重要です。
人の死に関する告知であれば、
- どのような事案だったのか
- いつ頃発生したのか
- どこで発生したのか
- 特殊清掃等が行われたのか
などによって、告知に関する考え方も変わります。
人が亡くなった物件はすべて告知される？
いいえ。人が亡くなったという事実だけで、すべてのケースが一律に告知対象になるわけではありません。
ここは今回の記事で最も重要なポイントです。
国土交通省のガイドラインでは、居住用不動産における人の死について、死因や特殊清掃等の有無、発生場所などによって考え方を分けています。
自然死は原則として告げなくてもよい
老衰や持病による病死などの自然死は、原則として告げなくてもよいとされています。
また、
- 自宅の階段からの転落
- 入浴中の溺死
- 転倒事故
- 食事中の誤嚥
など、日常生活の中で生じた不慮の死についても、原則として自然死と同様の扱いです。
つまり、
「室内で人が亡くなった＝必ず告知事項ありになる」
というわけではありません。
自然死でも特殊清掃等が行われた場合は扱いが変わる
ただし、自然死や日常生活上の不慮の死であっても、発見まで長期間経過するなどして、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は扱いが変わります。
この場合、借主が契約するかどうかの判断に重要な影響を与える可能性があるため、後述する「概ね3年」の考え方などに従って判断されます。
自死・他殺などは自然死とは扱いが異なる
自然死や日常生活上の不慮の死以外の死については、賃貸では原則として一定期間告知する考え方が示されています。
ここで初めて、よく耳にする「3年」が関係してきます。
「ガイドラインのポイント等（賃貸住宅の場合）」
出典：国土交通省「ガイドラインのポイント等（賃貸住宅の場合）」
この資料でも、特殊清掃等がない自然死については、経過期間にかかわらず原則告知不要と整理されています。
したがって、「自然死でも3年間は必ず告知される」という理解は正しくありません。国土交通省自身も、この点を「よくある誤解」として示しています。
賃貸の告知事項は3年経てばなくなる？
ここも誤解しやすいところです。
結論として、「人の死については全部3年間告知する」「3年経てば必ず告知しなくてよい」のどちらも正確ではありません。
国土交通省のガイドラインでは、賃貸について、
- 自然死・日常生活上の不慮の死以外の死
- 自然死等で特殊清掃等が行われたケース
について、特段の事情がなければ、事案の発生または特殊清掃等が行われることとなった死の発覚から概ね3年間が経過した後は、原則として借主に告げなくてもよいとしています。
「3年ぴったりで事故物件ではなくなる」という制度ではないことに注意しましょう。
一度別の人に貸せば、次からは告知されない？
「事故物件でも、一度別の人に貸せば、その次の募集からは告知しなくてよい」と聞いたことがある方もいるかもしれません。
しかし、現在の国土交通省のガイドラインには、「事案発生後に一度別の入居者へ貸したこと」を理由に、その後の告知が不要になるという基準は示されていません。
賃貸では、自然死等以外の死について、特段の事情がなければ、事案発生から概ね3年間が経過した後は原則として告げなくてもよいという考え方が示されています。
また、自然死や日常生活上の不慮の死で特殊清掃等が行われた場合は、その死が発覚してから概ね3年間が一つの目安になります。
そのため、たとえば事案発生後に一度別の人へ貸し、その人が退去して再募集することになったとしても、「一度貸したから」という理由だけで告知に関する扱いがリセットされるわけではありません。
なお、国土交通省がガイドラインを策定する過程では、事案発生後に第三者である別の賃借人が居住したことによって心理的な影響が薄れるとした裁判例や、公的賃貸住宅で事案発生後の最初の入居者が退去した後は通常住戸として募集する運用なども検討材料として挙げられていました。
こうした背景もありますが、現在の国土交通省のガイドラインでは、「一度別の人に貸したかどうか」を告知不要とする一律の基準にはしていません。
したがって、
「一度別の人に貸せば、次の募集からは必ず告知されなくなる」
と考えるのは適切ではありません。
告知については、一度別の賃貸借を挟んだかどうかだけではなく、事案の内容、発生からの経過期間、事件性・周知性・社会的影響などを踏まえて考える必要があります。
特殊清掃等が行われた場合は「発覚」から概ね3年
ここは細かいですが重要です。
自然死などに伴って特殊清掃等が行われたケースでは、ガイドライン上の「概ね3年」は、死亡した日ではなく、その死が発覚した時点を基準として整理されています。
3年経過後でも告げる必要がある場合がある
さらに、3年経過後なら何も説明されないと決まっているわけでもありません。
事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い事案については、「概ね3年」が経過しても一律に告げなくてよいとはされていません。
また、借主から人の死に関する事案の有無を質問された場合や、社会的影響の大きさから借主が把握しておくべき特段の事情があると認識された場合などは、経過期間や死因にかかわらず、調査によって判明した内容を告げる必要があるとされています。
そのため、
「3年経過＝必ず告知されない」
と覚えるのも適切ではありません。
隣の部屋や共用部分で人が亡くなった場合は？
集合住宅では、「自分が借りる部屋以外で起きた事案はどうなるの？」という疑問もあります。
ここでは、共用部分を一括りにしないことがポイントです。
普段使う共用部分は対象住戸と同様に扱われることがある
国土交通省のガイドラインでは、借主が日常生活で通常使用する必要があり、住み心地に影響すると考えられる共用部分については、賃貸借の対象不動産と同様に扱うとしています。
具体例として、
- 共用玄関
- エレベーター
- 廊下
- 階段
などのうち、借主が日常的に使用すると考えられる部分が挙げられています。
隣接住戸などは原則として告げなくてもよいケースがある
一方、隣接住戸や、借主が日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した事案については、国交省ガイドライン上、原則として告げなくてもよいと整理されているケースがあります。
ただし、事件性・周知性・社会的影響などが特に高い場合は別です。
つまり、
「同じマンションで人が亡くなったら全部告知される」
わけでも、
「自分の部屋以外なら絶対に告知されない」
わけでもありません。
発生場所と事案の内容を分けて考える必要があります。
告知される場合、どこまで教えてもらえる？
人の死について告知する場合でも、亡くなった方に関する情報が何でも開示されるわけではありません。
国土交通省のガイドラインでは、宅地建物取引業者が調査を通じて判明した、
発生時期・場所・死因・特殊清掃等が行われた場合はその旨
を告げるとしています。死因が不明なら、不明である旨を伝えるという整理です。
一方、
- 氏名
- 年齢
- 住所
- 家族構成
- 具体的な死の態様
- 発見時の状況
などについては、亡くなった方や遺族等の名誉や生活の平穏への配慮から、告げる必要はないとされています。
したがって、不動産会社へ確認する場合も、事件の詳細を興味本位で尋ねるのではなく、**「自分がこの部屋を借りるか判断するために必要な情報を確認する」**という考え方が適切です。
不動産会社はどこまで調べている？
「不動産会社なら、その建物で過去に起きたことを全部調べている」と思われるかもしれません。
しかし、国土交通省のガイドラインでは、宅地建物取引業者に、人の死があったかどうかを周辺住民への聞き込みやインターネット検索などによって自発的に調査する義務までは、原則として認められないとしています。
媒介を行う宅地建物取引業者は、貸主などに告知書等への記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする、という整理です。
また、貸主などから「不明」と回答された場合や回答がなかった場合についても、宅建業者に重大な過失がなければ、照会したことで調査がなされたものとされています。
これは借主側にとっても重要です。
つまり、
「告知事項ありと書いていない＝過去に人が亡くなった事実が絶対に存在しないことを不動産会社が保証している」
という意味ではありません。
告知事項ありの物件は借りない方がいい？
「告知事項あり」という理由だけで、借りるべき・借りないべきと一律には判断できません。
大切なのは、告知されている内容を確認して、自分が納得できるかどうかです。
人によって気になる程度は異なります。
例えば、
「自然死なら気にならない」
「自死・他殺があった部屋は避けたい」
「室内でなければ気にならない」
「何年経っていても気になる」
など、判断基準はさまざまです。
国土交通省のガイドラインでも、人の死に関する事案が取引判断にどの程度影響するかは、当事者ごとに異なるとされています。
家賃だけで判断しない
告知事項がある物件では、募集条件に何らかの違いが見られることも考えられますが、「告知事項ありなら必ず相場より家賃が安い」とは限りません。
賃料は立地、築年数、間取り、階数、設備、募集時期など多くの条件によって決まるためです。
家賃の安さだけを理由に申し込むのではなく、告知内容を確認し、自分が納得して住めるかを考えましょう。
気になる人は申込み前に不動産会社へ確認しよう
人の死に関する事案を気にする方は、契約直前ではなく、できれば申込み前に不動産会社へ確認することをおすすめします。
特に、
「室内での自死・他殺があった物件は避けたい」
「過去の人の死について、分かっている範囲で確認したい」
など、部屋選びに影響する条件がある場合は、あらかじめ伝えておくとよいでしょう。
国土交通省のガイドラインでも、借主から事案の有無について問われた場合には、原則的な告知基準とは別に、宅地建物取引業者が調査によって判明した点を告げる必要があるとしています。
ただし、不動産会社が過去のすべての出来事を把握しているとは限りません。
確認した結果、
「貸主・管理会社に確認したが不明」
という回答になる可能性もあります。
「質問すれば過去のすべてが判明する」ということではない点も理解しておきましょう。
よくある質問
Q. 自然死があった部屋は3年間告知されますか？
いいえ。特殊清掃等が行われていない自然死は、原則として経過期間にかかわらず告げなくてもよいとされています。
「自然死も3年間は告知が必要」という理解は誤りです。
Q. 3年以上前の自死なら絶対に告知されませんか？
絶対ではありません。
賃貸では、自然死等以外の死について、特段の事情がなければ事案発生から概ね3年経過後は原則として告げなくてもよいという基準があります。
ただし、事件性・周知性・社会的影響などが特に高い場合や、借主から事案の有無を質問された場合などは別です。
Q. 隣の部屋で人が亡くなった場合も告知されますか？
必ず告知されるわけではありません。
隣接住戸で発生した人の死については、ガイドライン上、原則として告げなくてもよいとされるケースがあります。ただし、事件性・周知性・社会的影響などが特に高い事案は例外です。
Q. 告知事項の詳しい内容は聞いてもいいですか？
契約するかどうかの判断に関係するため、気になる場合は不動産会社へ確認して構いません。
ただし、亡くなった方の氏名や具体的な死亡状況など、プライバシーに関わる詳細まで開示されるものではありません。
まとめ｜「告知事項あり」は内容を確認して判断しよう
賃貸物件に「告知事項あり」と記載されていても、その言葉だけで何があったのかを判断することはできません。
人の死に関する告知についても、
人が亡くなった＝すべて告知される
わけではありません。
特殊清掃等が行われていない自然死や日常生活上の不慮の死は原則として告げなくてもよく、それ以外の死などについて賃貸では「概ね3年」という基準があります。
ただし、3年経過後なら必ず告知されないというルールでもありません。
物件情報で「告知事項あり」を見つけたときは、言葉だけで必要以上に不安になるのではなく、何についての告知なのかを確認し、自分が納得して契約できるか判断することが大切です。
また、人の死に関する事案を特に気にする方は、物件情報の表示だけに頼らず、申込み前に不動産会社へ希望を伝えて確認しておくとよいでしょう。
最新の空きはどうなっている？仲介手数料はいくらになる？内覧したい物件があるけど予約できますか？など気になることはお問い合わせください。
