退去時のクリーニング費用は誰が払う？特約も解説
賃貸物件を退去するとき、
「クリーニング費用は誰が払うの？」
「貸主負担が原則と聞いたのに、契約書には借主負担と書いてある」
「特約があれば必ず借主が負担するの？」
と疑問に思う方もいるでしょう。
退去時のクリーニング費用は、基本的な費用負担の考え方と、実際の契約内容を分けて考えることが大切です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主が通常の清掃を行っている場合、退去後に専門業者が行う全体的なハウスクリーニングは、次の入居者を確保するためのものとして、貸主負担とすることが妥当とされています。
一方、実際の賃貸借契約では、退去時のクリーニング費用を借主負担とする特約が設けられていることがあります。
さらに、特約ならどのような内容でも必ず有効になるわけではありません。
この記事では、基本的な費用負担 → クリーニング特約 → 特約の注意点の順番で分かりやすく解説します。
基本的な考え方｜通常のハウスクリーニングは誰が負担する？
国土交通省のガイドラインでは、借主が通常の清掃を行っている場合、専門業者による全体的なハウスクリーニングは、次の入居者を確保するためのものとして、貸主負担とすることが妥当とされています。
ここでいう「通常の清掃」とは、ゴミの撤去や掃き掃除・拭き掃除、水回りの清掃など、借主が日常生活の中で行う清掃です。
つまり、借主の清掃不足が原因で特別な清掃が必要になったわけではなく、次の入居者を迎えるために行う通常のハウスクリーニングであれば、貸主側の負担とするのが基本的な考え方です。
ただし、実際の契約では、この基本的な費用負担とは異なる内容が特約で定められていることがあります。
特約｜クリーニング費用を借主負担とする契約もある
「貸主負担とするのが基本なら、なぜ契約書には『退去時のクリーニング費用は借主負担』と書かれているの？」
ここが今回の記事の重要なポイントです。
賃貸借契約では、貸主と借主の合意によって、基本的な費用負担とは異なる特約を定めることがあります。
たとえば、
「退去時の室内クリーニング費用は借主負担とする」
「退去時クリーニング費用として○○円を負担する」
などと契約書や特約事項に定められている場合です。
そのため、退去時のクリーニング費用については、ガイドライン上の基本的な考え方だけでなく、実際の契約書や特約の内容も確認する必要があります。
ただし｜クリーニング特約なら何でも有効とは限らない
クリーニング費用を借主負担とする特約があれば、どのような内容でも必ず有効になるわけではありません。
国土交通省が示すクリーニング特約についての考え方では、借主が負担する内容や範囲が示されているか、本来借主が負担しない部分まで負担させる趣旨や範囲が明確になっているか、費用が妥当かなどが判断材料になります。
したがって、
「契約書に借主負担と書いてあるから、どのような内容でも必ず有効」
とも、
「通常のハウスクリーニングは貸主負担が基本だから、借主負担の特約はすべて無効」
ともいえません。
何を、どの範囲まで、いくら負担する契約なのかを確認することが重要です。
借主に通常より重い負担を求める特約にも注意
ここからはクリーニング特約だけではなく、賃貸借契約の特約全般について知っておきたい考え方です。
東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」では、貸主と借主の合意によって原則と異なる特約を定めることができる一方、通常の原状回復義務を超える負担を借主に課す特約は、内容によって無効となる場合があると説明しています。
借主に特別な負担を求める特約が認められるための要件として、次の3点が示されています。
- 特約に必要性があり、暴利的でないなど客観的・合理的な理由があること
- 借主が、特約によって通常の原状回復義務を超える修繕などの義務を負うことを認識していること
- 借主が、その特約による負担を引き受ける意思を示していること
「通常の原状回復義務を超える」とは？
ここは少し分かりにくいので、具体例で考えてみましょう。
原状回復では、借主の責任によって生じた損傷と、通常の使用によって生じた損耗・経年変化では、基本的な負担の考え方が異なります。
たとえば、引っ越し作業中に借主の不注意で壁に傷を付けた場合は、借主の責任によって生じた損傷なので、もともと借主の原状回復義務の対象となり得ます。
一方、
- 家具を通常どおり置いていたことによるカーペットのへこみ
- 日照などによる畳やクロスの変色
などは、東京都のガイドラインでは通常の使用による損耗や経年変化の例として挙げられており、貸主負担が原則とされています。
つまり、
借主の不注意で付けた傷
→ もともと借主の原状回復義務の対象となり得る
通常の使用による損耗や経年変化
→ 原則として借主の原状回復義務の対象ではない
という違いがあります。
後者のような本来の原状回復義務には含まれない部分についても、特約によって借主に負担を求める場合が、「通常の原状回復義務を超える負担」を考える場面です。
そのため、先ほどの2つ目の要件である「借主が認識している」とは、本来の原状回復義務よりも広い範囲を、この特約によって自分が負担することになると借主が認識していることを意味します。
3つ目の「意思を示している」とは、その負担内容を認識したうえで、その負担を引き受ける意思を示していることです。
なお、この3つの要件は、クリーニング特約だけについて示された要件ではありません。 クリーニング特約については、前述した内容・範囲や説明、費用の妥当性などを踏まえて個別に判断されます。
なぜクリーニング費用を借主負担とする契約がある？
契約書によっては、通常清掃費用を借主負担とする理由まで説明しているものがあります。
たとえば、通常清掃費用をあらかじめ毎月の賃料に組み込むと、入居期間によって借主が負担する総額に差が生じます。
そこで、通常清掃費用を賃料とは分け、退去時に借主が負担する方が合理的であるという考え方から、特約を設けている契約もあります。
ただし、これはすべてのクリーニング特約に共通する理由ではありません。
また、通常清掃費用が当然に借主負担になるという意味でもありません。
実際にどのような理由・条件で借主負担としているのかは、契約書や説明書類を確認する必要があります。
清掃を怠って生じた汚れは別に考える
ここまで説明してきた通常のハウスクリーニングとは別に、借主の清掃や手入れが不十分だったことで費用が発生する場合があります。
たとえば、清掃を怠ったことによる換気扇などの油汚れや、手入れを怠ったことで発生・拡大した水回りの水垢・カビなどです。
こうした汚れは、借主の善管注意義務違反などとして借主負担となる場合があります。
つまり、
次の入居者を迎えるための通常のハウスクリーニング
と、
借主の清掃・手入れ不足によって必要になった清掃や原状回復
は分けて考える必要があります。
そのため、契約上のクリーニング費用とは別に、借主の故意・過失や清掃・手入れ不足などによる原状回復費用が発生する場合もあります。
クリーニング費用はいくら？
退去時のクリーニング費用に、すべての賃貸住宅で共通する一律の金額はありません。
契約によって、
- 定額
- 1㎡あたりの単価
- 部屋の広さに応じた金額
- 実際にかかった費用による精算
など、定め方が異なります。
また、室内全体のクリーニングとは別に、エアコン内部洗浄などの費用が設定されている場合もあります。
一般的な相場だけで判断するのではなく、自分の契約では何を・いくら・どのような方法で負担することになっているのかを確認しましょう。
契約前に確認しておきたいポイント
クリーニング費用は、退去時だけでなく契約前に確認しておくことが重要です。
特に、
- 借主負担とする特約があるか
- 金額または計算方法が記載されているか
- どの範囲の清掃が対象なのか
- エアコン内部洗浄などは別途負担なのか
- 契約時に支払うのか、退去時に精算するのか
を確認しておきましょう。
東京都の賃貸住宅紛争防止条例では、宅地建物取引業者に対し、原状回復の基本的な考え方だけでなく、実際の契約における借主の負担内容や特約の有無・内容などについて、書面を交付して説明することを義務付けています。
東京都も、原則としての費用負担と実際の契約上の負担を比較し、その違いを理解したうえで契約することが重要としています。
退去時の請求に疑問がある場合は？
退去時に請求されたクリーニング費用に疑問がある場合は、金額だけでなく請求の根拠を確認しましょう。
賃貸借契約書、特約事項、契約時の説明書類、退去時の精算書などを確認し、
どの特約に基づく費用なのか
契約で定められた金額や計算方法と合っているか
クリーニング費用と、それ以外の原状回復費用がどう分かれているか
を整理します。
特約の有効性について当事者間で解決できない場合は、個別の契約内容や事情を踏まえた判断が必要です。
東京都も、特約が有効か無効かは最終的には裁判で判断されると説明しています。
まとめ｜基本的な考え方と契約内容の両方を確認しよう
退去時のクリーニング費用は、基本的な費用負担と実際の契約内容を分けて考えることが重要です。
借主の清掃不足などが原因ではない通常のハウスクリーニングについては、国土交通省のガイドラインでは貸主負担とすることが妥当とされています。
一方、実際の契約では、クリーニング費用を借主負担とする特約が設けられていることがあります。
また、特約ならどのような内容でも必ず有効になるわけではありません。
さらに、借主の故意・過失や清掃・手入れ不足による費用は、通常のハウスクリーニングとは別に考える必要があります。
基本的な費用負担を知ったうえで、自分の契約では何を・いくら・どのような条件で負担するのかを確認する。
これが、退去時のクリーニング費用を理解するうえで大切なポイントです。ておくことが大切です。
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