短期解約違約金とは？期間の数え方を解説

2026

08/09

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2026.08.09

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短期解約違約金とは？期間の数え方を解説

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賃貸借契約書には、次のような特約が設けられていることがあります。

1年未満で解約した場合は賃料2か月分、1年以上2年未満で解約した場合は賃料1か月分の違約金を支払うものとする。

これが「短期解約違約金」です。

ただし、違約金が発生する期間や金額は、すべての物件で同じではありません。

また、「1年未満」を計算するときに契約開始日を初日に含めるかどうかによって、違約金が切り替わる日が1日変わる可能性があります。

この記事では、短期解約違約金の仕組みや期間の数え方を、具体的な契約終了日の例を使ってわかりやすく解説します。

短期解約違約金とは？

短期解約違約金とは、契約で定められた期間よりも早く賃貸借契約を終了した場合に、借主が支払う違約金です。

よく見られる条件には、次のようなものがあります。

短期解約違約金は、短期間で契約を終了された場合に発生する再募集費用などを補う目的で設定されることがあります。

特に、敷金・礼金0円、フリーレント付き、初期費用を抑えた物件などで設けられていることがあります。

ただし、期間や金額は物件ごとに異なるため、必ず賃貸借契約書と特約を確認しましょう。

「未満」と「以内」は意味が違う

短期解約違約金を確認するときは、「未満」と「以内」の違いにも注意が必要です。

たとえば「1年未満の解約」と書かれている場合、入居期間がちょうど1年に達していれば、原則として1年未満には該当しません。

ただし、ちょうど1年になる契約終了日を判断するには、契約開始日を期間に含めるかどうかを確認する必要があります。

契約開始日を初日に含めるかがポイント

短期解約違約金の期間を計算するときは、契約開始日を初日に含めるかどうかが重要です。

期間の数え方には、主に次の2つが考えられます。

契約開始日を含めて数える

契約開始日を1日目として数える考え方です。

2026年4月1日午前0時から契約が始まる場合、4月1日を初日に含めると、2027年3月31日の終了時点でちょうど1年となります。

契約開始日を含めずに数える

契約開始日を含めず、翌日の2026年4月2日から数える考え方です。これを「初日不算入」といいます。

この考え方では、2027年4月1日の終了時点でちょうど1年となります。

このように、契約開始日を含めるかどうかによって、違約金が切り替わる契約終了日が1日変わる可能性があります。

具体例｜3月31日終了なら違約金はかかる？

次の契約条件を例に考えてみましょう。

契約開始日を含める場合

2026年4月1日から2027年3月31日までで、ちょうど1年間となります。

「1年未満」は1年ちょうどを含まないため、この数え方であれば、原則として短期解約違約金はかからないと考えられます。

契約開始日を含めない場合

2026年4月1日を数えず、翌日の4月2日から期間を計算します。

この場合、1年間が満了するのは2027年4月1日の終了時です。

したがって、2027年3月31日を契約終了日とすると1年未満となり、短期解約違約金がかかる可能性があります。

法律上の期間はどう数える？

民法第140条では、日・週・月・年によって期間を定めた場合、原則として初日を数えない「初日不算入」が定められています。

ただし、期間が午前0時から始まる場合は、初日を期間に含めるという例外があります。

賃貸借契約は契約開始日の午前0時から始まるものとして扱われることが多いため、契約開始日を初日に含めて計算する考え方があります。

一方、契約書に開始時刻や期間の計算方法が明記されていない場合は、初日を含めるかどうかで認識が分かれる可能性があります。

また、民法第138条では、契約で別の計算方法を定めている場合は、その契約内容に従うこととされています。

そのため、「2027年3月31日なら必ず違約金がかからない」と一律に判断することはできません。期間計算の基本的なルールは、民法第138条から第143条で確認できます。

1年以上2年未満の場合はどうなる？

短期解約違約金には、期間に応じて金額が変わる特約もあります。

たとえば、次のような契約です。

1年未満の解約は賃料2か月分、1年以上2年未満の解約は賃料1か月分とする。

契約開始日を初日に含める場合の一例は、次のようになります。

1年が経過しても、短期解約違約金がすぐになくなるとは限りません。賃料2か月分から1か月分へ減額されるだけの契約もあります。

契約終了日を延ばす場合は更新料に注意

短期解約違約金を避けるために契約終了日を延ばす場合は、更新料にも注意が必要です。

たとえば、契約期間が2026年4月1日から2028年3月31日までで、「2年未満の解約は賃料1か月分」という特約がある場合を考えてみましょう。

契約開始日を含めずに計算すると、2年が満了するのは2028年4月1日の終了時となります。

しかし、契約書上の期間満了日は2028年3月31日です。契約終了日を2028年4月1日まで延ばすと更新日をまたぐため、短期解約違約金がかからなくても、更新料や更新事務手数料などが発生する可能性があります。

1日だけ延ばした場合でも、更新料がかからないとは限りません。また、貸主や管理会社との合意により、更新せずに契約終了日だけを延長できる場合もあります。

そのため、違約金だけで判断せず、管理会社へ次の2点を確認しましょう。

• 何月何日を契約終了日にすれば短期解約違約金がかからないか
• その日まで延ばした場合に更新料が発生するか

短期解約違約金の終了時期と契約更新時期が重なる場合は、違約金、更新料、更新事務手数料、延長期間の家賃を含めた総額で比較することが大切です。

違約金の計算対象も確認する

短期解約違約金が「賃料1か月分」と書かれている場合でも、物件によって計算対象が異なります。

賃料だけを基準にする場合もあれば、賃料と共益費の合計額を基準にする場合もあります。

たとえば、賃料10万円、共益費1万円の物件では、次のような違いが生じます。

フリーレント付き物件では、通常の短期解約違約金とは別に、免除された賃料相当額の支払いが必要になることもあります。

解約予告分の家賃とは別の費用

短期解約違約金と、解約予告期間に対応する家賃は別のものです。

たとえば、解約予告が1か月前の契約ですぐに退去する場合、解約予告期間に対応する家賃と短期解約違約金の両方が発生することがあります。

さらに、原状回復費用や未払いの月額費用があれば、別途精算が必要です。

短期解約違約金を支払えば、ほかの退去費用がすべて不要になるわけではありません。

契約終了前に確認したい3項目

短期解約違約金がある物件では、契約終了日を決める前に次の3項目を確認しましょう。

1．契約開始日を期間に含めるか

初日を含めるかどうかによって、1年や2年が満了する日が変わる可能性があります。

2．何月何日から違約金が変わるか

「1年経過後」という聞き方ではなく、具体的な契約終了日を示して確認することが大切です。

3．賃料と共益費のどこまで含むか

違約金が賃料だけで計算されるのか、共益費なども含めて計算されるのかを確認しましょう。

管理会社や貸主には、次のように質問すると分かりやすくなります。

契約開始日は2026年4月1日です。2027年3月31日を契約終了日とした場合、1年未満の短期解約違約金はかかりますか。

可能であれば、メールなど回答が記録に残る方法で確認しておくと安心です。

高額な違約金は必ず有効？

契約書に記載された短期解約違約金が、どのような場合でも必ず全額有効になるとは限りません。

消費者契約法第9条では、契約解除に伴う違約金について、事業者に生ずべき平均的な損害を超える部分は無効になると定められています。

ただし、どの程度の金額まで有効になるかは、契約内容や違約金が設定された理由などによって個別に判断されます。

「高額だから支払わなくてよい」と自己判断せず、まずは貸主や管理会社に説明を求めましょう。解決が難しい場合は、消費生活センターや法律の専門家へ相談する方法があります。

よくある質問

1年未満で契約を終了すると必ず違約金がかかりますか？

いいえ。賃貸借契約書や特約に短期解約違約金の定めがなければ、1年未満で契約を終了したという理由だけで当然に発生するものではありません。

2026年4月1日開始、2027年3月31日終了なら違約金はかかりますか？

契約開始日を初日に含めればちょうど1年となり、「1年未満」の違約金は原則としてかからないと考えられます。

一方、初日を含めずに計算する場合は1年未満となるため、違約金がかかる可能性があります。契約書の記載と管理会社の取扱いを確認しましょう。

「1年未満」と「1年以内」は同じですか？

同じではありません。「1年未満」は1年ちょうどを含みませんが、「1年以内」は1年ちょうどを含みます。

違約金を支払えば、すぐに契約を終了できますか？

必ずしもすぐに終了できるわけではありません。短期解約違約金とは別に、1か月前や2か月前などの解約予告期間が定められていることがあります。

まとめ

短期解約違約金とは、契約で定められた期間よりも早く契約を終了した場合に発生する可能性がある費用です。

期間や金額は物件によって異なり、「1年未満は賃料2か月分」「1年以上2年未満は賃料1か月分」など、段階的に設定されていることもあります。

特に注意したいのが、契約開始日を初日に含めるかどうかです。

2026年4月1日に契約を開始し、2027年3月31日を契約終了日とする場合、契約開始日を含めればちょうど1年ですが、初日を含めなければ1年未満となる可能性があります。

1年や2年の境目で契約を終了するときは、自己判断せず、「何月何日を契約終了日とした場合に違約金がかかるのか」を貸主や管理会社に確認しましょう。