住宅ローンの事前審査と本審査の違い｜いつ申し込む？
住宅ローンを調べていると、「事前審査」と「本審査」という言葉が出てきます。
「何が違うの？」
「いつ申し込めばいい？」
「事前審査に通れば、本審査も大丈夫？」
と疑問に思う方も多いでしょう。
住宅ローンでは、事前審査で借入れできる見込みを確認し、その後の本審査で正式に融資できるか判断する流れが一般的です。
ただし、すべての住宅ローンがこの2段階とは限りません。金融機関や商品によっては、事前審査を行わず、正式な審査へ進む場合もあります。
この記事では、住宅ローンの事前審査と本審査の違い、申し込むタイミングをわかりやすく解説します。
住宅ローンの事前審査と本審査の違い
まずは違いを簡単に整理してみましょう。
| 事前審査（仮審査） | 本審査 | |
|---|---|---|
| 目的 | 借入れできる見込みを確認する | 融資できるか正式に判断する |
| タイミング | 物件検討中～売買契約前が中心 | 購入物件・契約内容が具体化した後 |
| 確認内容 | 年収、勤務先、借入状況、希望借入額など | 申込者・収入・物件などをより詳細に確認 |
| 必要書類 | 比較的少ないことが多い | 収入・本人確認・物件関係など増える |
| 結果 | 融資の見込み | 正式な審査結果 |
※審査方法・必要書類・手続きの順序は金融機関や住宅ローン商品によって異なります。
事前審査とは？
事前審査とは、住宅ローンを正式に申し込む前に、希望する金額を借りられる見込みがあるか確認する審査です。「仮審査」と呼ばれることもあります。
一般的には、年収や勤務先、勤続年数、現在の借入状況、希望借入額などの情報をもとに審査されます。
住宅を購入するときは、物件を決めてから「住宅ローンがまったく組めなかった」となると、その後の購入手続きに大きく影響します。
そのため、購入候補の物件が決まった段階などで事前審査を行い、資金計画に問題がないか確認してから売買契約へ進むのが一般的です。
事前審査に通っても本審査に通るとは限らない
ここは特に注意したいポイントです。
事前審査の承認＝住宅ローンの融資確定ではありません。
本審査では、提出書類や購入物件などを含めて、より詳しい確認が行われます。
また、事前審査から本審査までの間に転職したり、新たな借入れをしたり、申告内容と提出書類に相違があったりすると、審査結果が変わる可能性があります。
事前審査は、あくまでその時点での「借入れできる見込み」と考えておきましょう。
本審査とは？
本審査は、金融機関が住宅ローンを融資できるか正式に判断する審査です。
本人確認書類や収入関係書類、売買契約書などの物件関係書類を提出し、事前審査より詳しい確認が行われます。
必要書類は金融機関や申込者の職業、購入する物件などによって異なりますが、主に次のようなものがあります。
- 本人確認書類
- 住民票
- 源泉徴収票や課税証明書などの収入関係書類
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 物件に関する資料
自営業・会社経営者などの場合は、確定申告書や決算書など追加資料が必要になることもあります。
また、住宅ローンによっては団体信用生命保険（団信）の申込み・告知なども必要です。
事前審査がない住宅ローンもある
住宅ローンについて「最初に事前審査を受け、次に本審査を受ける」と説明されることがありますが、すべての金融機関・商品に共通するルールではありません。
多くの民間金融機関では事前審査と本審査の2段階で手続きを進めますが、商品や取扱金融機関によっては事前審査を実施せず、必要書類をそろえて正式な借入申込み・審査へ進む場合があります。
たとえば【フラット35】も、取扱金融機関によって事前審査を実施していない場合があります。
そのため、
「住宅ローンには必ず事前審査がある」
と考えるのではなく、利用する金融機関・住宅ローン商品の申込手続きを確認することが大切です。
事前審査と本審査はいつ申し込む？
一般的な住宅購入では、次のような流れになります。
物件探し
↓
購入候補の物件が決まる
↓
事前審査
↓
購入申込み
↓
売買契約
↓
本審査
↓
住宅ローン契約
↓
融資実行・残代金決済・引渡し
ただし、事前審査と購入申込みの前後関係などは取引や金融機関によって異なります。
人気物件では、売主側が購入申込みを検討する際に、住宅ローンの事前審査結果を確認することもあります。
住宅ローンを利用する予定なら、購入したい物件が具体的になった段階で、不動産会社や金融機関へ事前審査のタイミングを確認しておくとスムーズです。
事前審査のない住宅ローンを利用する場合は、金融機関が定める正式な借入申込みのタイミングに従って手続きを進めます。
住宅ローン審査で注意したいこと
事前審査から融資実行までは、できるだけ家計や勤務状況を大きく変えないことも重要です。
特に、新たな自動車ローンやカードローンなどの借入れ、転職などは、住宅ローンの審査に影響する可能性があります。
また、「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は同じではありません。
審査結果だけで購入予算を決めず、毎月の住宅ローン返済に加えて、固定資産税、管理費・修繕積立金、将来の修繕費なども考えて資金計画を立てましょう。
まとめ
住宅ローンでは、事前審査で借入れできる見込みを確認し、本審査で正式な融資可否を判断する流れが一般的です。
ただし、事前審査に通っても、本審査の承認が保証されるわけではありません。
また、すべての住宅ローンに事前審査があるわけではなく、金融機関や商品によっては事前審査を行わず、正式な審査から始まる場合があります。
購入したい物件が具体的になったら、利用を検討している住宅ローンの手続き方法を確認し、不動産会社とも相談しながら早めに準備を進めるとよいでしょう。
最新の空きはどうなっている？仲介手数料はいくらになる？内覧したい物件があるけど予約できますか？など気になることはお問い合わせください。
