分譲マンションと賃貸マンションの違いは？分譲賃貸も解説
「分譲マンションと賃貸マンションって、何が違うの？」
部屋探しをしていると、「分譲マンション」「賃貸マンション」「分譲賃貸」といった言葉を目にすることがあります。
大きな違いは、建物や住戸の所有・管理の仕組みです。
分譲マンションは、1棟のマンションを住戸ごとに分け、それぞれの区分所有者が所有する仕組みです。
一方、一般的な賃貸マンションでは、個人や法人などが建物を所有し、各住戸を入居者へ貸す形が一般的です。
そして少し分かりにくいのが、分譲マンションの一室が賃貸に出される**「分譲賃貸」**です。
分譲賃貸では、一般的な賃貸と同じように貸主との賃貸借契約がありますが、それとは別に、マンション全体の管理規約や使用細則も生活に関係します。
この記事では、分譲マンションと一般的な賃貸マンションの違いから、分譲賃貸で「2つのルール」を確認する必要がある理由、契約前に確認したいポイントまで分かりやすく解説します。
分譲マンションと一般的な賃貸マンションの違い
まずは、大まかな違いを比較してみましょう。
| 比較項目 | 分譲マンション | 一般的な賃貸マンション |
|---|---|---|
| 所有の仕組み | 住戸ごとに区分所有者がいる | 建物全体を個人・法人などが所有する形が一般的 |
| 基本的な住み方 | 購入して住む | 賃貸借契約を結んで借りて住む |
| 建物の管理 | 区分所有者で構成される管理組合が管理に関わる | 所有者や委託された管理会社などが管理 |
| 建物全体のルール | 管理規約・使用細則など | 物件ごとの使用規則など |
| 一室が賃貸された場合 | 分譲賃貸として借りられることがある | 各住戸が賃貸物件として募集される |
分譲マンションと一般的な賃貸マンションの違いは、単純に「ルールがあるか・ないか」ではありません。
どちらにも入居者が守るべきルールがあります。
違うのは、建物を誰が所有しているのか、誰が管理に関わっているのか、そしてルールがどのような仕組みで定められているのかという点です。
「分譲」と「賃貸」は所有・管理の仕組みが違う
分譲マンションは住戸ごとに区分所有者がいる
分譲マンションでは、1棟のマンションの中に複数の区分所有者がいます。
例えば、
- 101号室はAさん
- 102号室はBさん
- 103号室はCさん
というように、それぞれの住戸に所有者がいるイメージです。
一方、廊下・階段・エントランス・エレベーターなどの共用部分は、一人の所有者だけで管理するものではありません。
そのため、分譲マンションでは区分所有者で構成される管理組合があり、管理規約などに基づいてマンション全体の管理に関わります。
一般的な賃貸マンションは建物を所有者が貸している
一般的な賃貸マンションでは、個人や法人などが建物を所有し、各住戸を入居者へ貸す形が一般的です。
入居者は貸主と賃貸借契約を結び、家賃などを支払って生活します。
建物の維持管理については、所有者自身が行う場合もあれば、管理会社へ委託している場合もあります。
もちろん、一般的な賃貸マンションにも生活上のルールがあります。
ペット、楽器、ゴミ出し、駐車場・駐輪場、共用部分の使用などについて、賃貸借契約や物件の使用規則などで条件が定められていることがあります。
分譲マンションを借りる「分譲賃貸」とは？
分譲マンションでも、区分所有者が自分の住戸を第三者へ貸すことがあります。
このような物件が、一般に「分譲賃貸」と呼ばれています。
賃貸に出される理由はさまざまです。
例えば、
- 所有者が転勤などで一時的に住めなくなった
- 所有者が別の住宅へ住み替えた
- 賃貸運用する目的で所有している
といったケースがあります。
分譲賃貸の入居者はマンションを購入するわけではなく、一般的な賃貸物件と同じように貸主と賃貸借契約を結んで生活します。
ただし、ここで一般的な賃貸マンションとは少し違う確認が必要になります。
分譲賃貸では「2つのルール」を確認する
分譲賃貸を理解するうえで、特に重要なのがこの点です。
分譲賃貸では、大きく分けて次の2つのルールが生活に関係します。
| ルール | 主な内容 |
|---|---|
| 貸主との賃貸借契約上のルール | 家賃、契約期間、更新、ペット、楽器、退去条件など、その住戸を借りるための条件 |
| マンション全体の管理規約・使用細則 | 共用部分の使用、ペット、駐車場・駐輪場、共用施設など、マンション全体で守るルール |
この2つは、必ず同じ内容になっているとは限りません。
例えば「ペット可」でも両方の確認が必要
分譲賃貸で分かりやすい例がペットです。
例えば、
マンションの管理規約：ペット飼育可
貸主との賃貸借契約：ペット飼育不可
だったとします。
マンション全体としてはペットを認めていても、その住戸の貸主が賃貸条件としてペットを認めていないため、その部屋では飼えません。
反対に、
貸主：ペット飼育可
マンションの管理規約：ペット飼育不可
であれば、貸主が認めていてもマンションのルールに反することになります。
つまり、分譲賃貸では「マンションがペット可だから大丈夫」「貸主がOKと言っているから大丈夫」と片方だけで判断するのではなく、賃貸条件とマンション側のルールの両方を確認することが重要です。
駐車場や共用施設でも同じことがある
駐車場や駐輪場、バイク置き場、共用施設などについても同じです。
建物に設備があることと、借りる住戸の入居者が実際に利用できることは別です。
例えば、
- 区分所有者だけが申し込める
- 賃貸居住者も利用できる
- 空きがある場合だけ利用できる
- 抽選や待機が必要
- 車種やサイズの制限がある
など、マンションによって条件が異なります。
そのため、物件情報に「駐車場あり」「共用施設あり」と書かれていても、実際に利用できるかまで確認する必要があります。
分譲賃貸だから設備が良いとは限らない
「分譲賃貸は設備が充実している」というイメージを持つ人もいるかもしれません。
実際に設備や共用施設が充実している分譲マンションもあります。
ただし、分譲だから必ず設備が優れているとは限りません。
一般的な賃貸マンションにも、
- オートロック
- 宅配ボックス
- 床暖房
- 充実した収納
- 防犯設備
- 共用施設
などを備えた物件があります。
また、築年数やリフォーム、設備更新の状況によっては、築浅の賃貸マンションのほうが設備が新しいこともあります。
そのため、部屋を探すときは「分譲」という言葉だけで判断せず、実際の室内設備や共用設備を物件ごとに確認しましょう。
分譲賃貸だから管理状態が良いとも限らない
建物の管理状態についても同じです。
分譲マンションには管理組合がありますが、それだけで「管理状態が良い」と判断することはできません。
一般的な賃貸マンションでも、適切に清掃や維持管理が行われている物件があります。
内見するときは、分譲・賃貸にかかわらず、室内だけでなく、
- エントランス
- 廊下
- ゴミ置き場
- 駐輪場
- 掲示板
- 共用設備
なども確認してみましょう。
共用部分を見ることで、日常的な清掃や管理状況を確認する材料になります。
管理状態は「分譲か賃貸か」ではなく、建物ごとに確認することが大切です。
分譲賃貸のメリット・デメリットは？
「分譲賃貸にはどんなメリット・デメリットがあるの？」と気になる人も多いでしょう。
ただし、ここまで説明したように、
- 設備が充実している
- 管理状態が良い
- 家賃が高い
といった特徴が、すべての分譲賃貸に共通するわけではありません。
そのため、設備や家賃を一律にメリット・デメリットとして考えるより、分譲賃貸という仕組みから生じる特徴と、物件ごとの差を分けて考えることが大切です。
分譲賃貸ならではの確認ポイント
ここからは、実際に分譲賃貸を検討するときに確認したい項目を具体的に見ていきます。
賃貸条件と管理規約の内容を両方確認する
先ほど説明したとおり、分譲賃貸では貸主との賃貸借契約と、マンションの管理規約・使用細則がそれぞれ関係します。
特に、
- ペット
- 楽器
- 駐車場
- 駐輪場
- バイク置き場
- 共用施設
- 共用部分の使用
など、自分の生活に関係する項目は申込み前に確認しておきましょう。
「マンションとしては可能」でも「借りる住戸では不可」という場合も、その反対も考えられます。
同じマンションでも住戸ごとに賃貸条件が違うことがある
分譲マンションでは、住戸ごとに所有者が異なる場合があります。
そのため、同じマンション内で複数の部屋が賃貸募集されていても、
- 家賃・管理費等
- 敷金・礼金
- 契約期間
- 更新・再契約条件
- ペットなどの条件
- 室内設備
- リフォーム・リノベーションの内容
などが同じとは限りません。
例えば、同じ間取りの隣り合った住戸でも、所有者が違えば賃貸条件が違うことがあります。
「同じマンションだから同じ条件」と考えず、募集されている住戸ごとに確認しましょう。
駐車場・駐輪場などを実際に利用できるか確認する
分譲マンションでは、駐車場・駐輪場・バイク置き場などについて独自のルールが定められている場合があります。
確認したいのは、
- 賃貸居住者も利用できるか
- 現在空きがあるか
- 抽選や待機が必要か
- 車種・サイズ制限があるか
- 利用料金はいくらか
などです。
特に車を所有している場合は、「建物に駐車場がある」だけではなく、その住戸を借りた場合に自分が利用できるのかまで確認しましょう。
普通借家か定期借家かを確認する
分譲賃貸の中には、所有者の転勤などにより一定期間だけ貸し出される物件もあります。
そのようなケースなどでは、定期借家契約が利用されることがあります。
ただし、分譲賃貸＝定期借家ではありません。
普通借家契約の分譲賃貸もあります。
契約前には、
- 普通借家契約か定期借家契約か
- 契約期間
- 更新できる契約か
- 定期借家の場合、再契約が可能か
- 再契約についてどのような条件があるか
などを確認しましょう。
定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すると更新されず終了する契約です。双方が合意すれば再契約できる場合がありますが、「更新」と「再契約」は同じではありません。
設備の故障時などの連絡先も確認しておく
分譲賃貸では、室内の専有部分と建物の共用部分で、管理や連絡先が異なる場合があります。
例えば、
- 室内設備の故障
- 水漏れ
- オートロックなど共用設備の不具合
- 駐車場や駐輪場についての相談
など、内容によって連絡する相手が異なることがあります。
実際の対応方法は物件によって異なるため、入居時に「何かあったときはどこへ連絡するのか」を確認しておくと安心です。
賃貸マンションと分譲賃貸はどう比較すればいい？
一般的な賃貸マンションと分譲賃貸は、どちらも賃貸借契約を結んで借りて住む物件です。
そのため、最初からどちらか一方に絞る必要はありません。
希望するエリア・家賃・間取りなどに合う物件があれば、同じ条件で比較してみましょう。
主な比較項目は次のとおりです。
- 家賃・管理費等
- 敷金・礼金などの初期費用
- 間取り・広さ
- 室内設備
- 共用設備
- 建物の管理状態
- 普通借家・定期借家などの契約形態
- 契約期間・更新または再契約の条件
- ペット・楽器などの条件
- 駐車場・駐輪場の利用条件
そして分譲賃貸では、これらに加えて、マンションの管理規約・使用細則によるルールも確認するのがポイントです。
「分譲だから」「一般的な賃貸だから」というイメージで判断するのではなく、一つひとつの物件を比較しましょう。
分譲賃貸のよくある質問
Q. 分譲賃貸では賃貸借契約と管理規約のどちらを守ればいいですか？
どちらも確認する必要があります。
貸主との賃貸借契約は、その住戸を借りるための条件を定めるものです。
一方、マンションの管理規約や使用細則には、マンションで生活するうえで守るべき使用方法などのルールがあります。
例えばペットについて、マンション全体では飼育可能でも、貸主との賃貸借契約で禁止されていれば飼育できません。
反対に、貸主が認めていても管理規約で禁止されている場合は、マンションのルールに反することになります。
重要な条件については、片方だけではなく両方を確認しましょう。
Q. 分譲賃貸なら設備は充実していますか？
一概にはいえません。
設備の内容は、築年数、建物・住戸の仕様、リフォームや設備更新の状況などによって異なります。
一般的な賃貸マンションにも設備が充実した物件があるため、「分譲」という名称だけで判断せず、実際の設備を確認しましょう。
Q. 分譲賃貸なら管理状態も良いですか？
一概にはいえません。
分譲マンションにも一般的な賃貸マンションにも、管理状態には建物ごとの差があります。
内見するときは室内だけでなく、エントランス、廊下、ゴミ置き場、駐輪場などの共用部分も確認するとよいでしょう。
Q. 分譲賃貸なら駐車場を利用できますか？
マンションや募集住戸によって異なります。
マンション内に駐車場があっても、賃貸居住者が利用できるとは限りません。
利用資格、空き状況、車種・サイズ制限、料金などを申込み前に確認しましょう。
Q. 分譲賃貸は定期借家契約ですか？
すべての分譲賃貸が定期借家契約というわけではありません。
普通借家契約の物件もあれば、定期借家契約の物件もあります。
定期借家契約では、契約期間満了により契約が終了し、一般的な意味での更新はありません。双方の合意によって再契約できる場合はあります。
契約前に、契約形態・期間・更新または再契約について確認しましょう。
まとめ
分譲マンションと一般的な賃貸マンションの大きな違いは、所有と管理の仕組みです。
分譲マンションでは住戸ごとに区分所有者がいて、管理組合がマンション全体の管理に関わります。
一般的な賃貸マンションでは、個人や法人などが建物を所有し、各住戸を入居者へ貸す形が一般的です。
そして、分譲マンションの一室が賃貸に出されたものが「分譲賃貸」です。
分譲賃貸で特に覚えておきたいのは、貸主との賃貸借契約と、マンションの管理規約・使用細則という2つのルールが関係することです。
例えばペット、駐車場、駐輪場、共用施設などは、片方の条件だけでは判断できない場合があります。
また、
- 分譲だから設備が良い
- 分譲だから管理状態が良い
- 分譲賃貸だから家賃が高い
- 分譲賃貸だから定期借家
と一律に判断することもできません。
部屋探しでは、一般的な賃貸マンションか分譲賃貸かという名称だけではなく、家賃・設備・管理状態・契約条件などを物件ごとに比較することが大切です。
分譲賃貸を検討する場合は、賃貸条件とマンション側のルールの両方について、自分にとって外せない条件を申込み前に仲介会社へ確認しましょう。
参考情報
国土交通省「マンション標準管理規約」
国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト｜マンション管理」
国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト｜分譲賃貸マンションの賃貸居住者と管理規約」
国土交通省「定期建物賃貸借」
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