土地の境界はどう確認する？測量図と境界標の見方
土地を購入するとき、土地の広さや形だけでなく、境界がどこにあるのかも確認することが大切です。
「測量図があれば安心？」
「境界標が見つからない場合は？」
「確定測量は必ず必要なの？」
このような疑問を持つ方もいるでしょう。
結論からいうと、土地の境界は、測量図などの資料と現地を照らし合わせ、隣地との境界確認がどこまで行われているかを確認することが重要です。
境界標があるだけで安心できるわけではなく、境界標がないからといって、必ずしも購入できない土地というわけでもありません。
この記事では、土地購入前に確認したい資料、境界標がない場合の対応、現況測量・確定測量・地積測量図の違いを、不動産取引の実務に沿って解説します。
土地の境界は測量図と現地の両方で確認する
土地の境界を確認するときは、まず測量図などの資料を確認し、現地の状況と照らし合わせます。
例えば、測量図に境界点が示されていれば、その位置に境界標があるかを確認します。
境界標には、金属標、金属鋲、コンクリート杭など、さまざまな種類があります。
ただし、土地の境界点は必ずしも四隅だけではありません。土地の形状によっては、途中で折れ曲がる部分にも境界点があります。
また、境界標があることと、その位置が正しいことは別です。
過去の工事などで境界標が移動・損傷している可能性もあるため、図面と現地の位置関係に食い違いがないか確認する必要があります。
購入者自身が測量の正確性を判断する必要はありません。分からない部分は、不動産会社を通じて売主や土地家屋調査士に確認しましょう。
境界標が見つからない場合はどうする？
現地で境界標が見つからなくても、すぐに境界が不明だと判断する必要はありません。
境界標が土や舗装の下に隠れていたり、工事などで失われていたりすることもあります。
その場合は、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
① 測量図や境界確認書を確認する
まずは、法務局の地積測量図や、売主が保管している測量図、境界確認書などを確認します。
測量図に境界点の座標や寸法が記載されていれば、現地の境界位置を調べる際の手掛かりになります。
ただし、座標値が記載されていても、その情報だけで必ず境界標を復元できるとは限りません。
測量当時の基準点が利用できるか、図面の記載内容が十分かなども関係します。
② 土地家屋調査士による調査を検討する
既存資料と現地の状況だけでは判断できない場合、土地家屋調査士による調査・測量を検討します。
調査の結果、既存の境界位置を確認できる場合もあれば、隣地所有者等との確認が必要になる場合もあります。
境界標がない場所に、売主や買主が自分の判断で杭を設置することは避けましょう。
境界標の復元・設置と、境界そのものの確認は区別して考える必要があります。
③ 誰が、いつ、どこまで対応するか確認する
境界標の調査や設置が必要な場合は、売主が引渡し前に対応するのか、買主が購入後に対応するのかを確認します。
すべての土地売買で、売主が新たに境界標を設置したり、確定測量を行ったりする法律上の一律の義務があるわけではありません。
そのため、対応内容、費用負担、完了時期などを売買契約でどのように取り決めるかが重要です。
住宅の建築を予定している場合は、境界位置が建物の配置などに影響することもあるため、契約前に確認しておきましょう。
現況測量・確定測量・地積測量図の違い
土地の資料を確認すると、「現況測量」「確定測量」「地積測量図」という言葉が出てきます。
それぞれ役割が異なります。
| 名称 | 主な内容 | 購入時の注意点 |
|---|---|---|
| 現況測量 | 現地の状況を測量する | 隣地との境界確認まで済んでいるとは限らない |
| 確定測量 | 資料調査や関係者との境界確認を伴う測量 | 確認範囲や成果物を確認する |
| 地積測量図 | 法務局に備え付けられる土地の測量図面 | 作成年月や記載内容を確認する |
※「現況測量」「確定測量」は不動産実務上の呼び方であり、実際の作業内容は依頼内容などによって異なります。
現況測量とは？
現況測量は、現地にある境界標や塀、建物などの状況を測り、土地の形状や面積などを把握するための測量です。
土地の現状を知るうえでは役立ちますが、隣地所有者等との境界確認まで行っているとは限りません。
したがって、現況測量図に境界線が描かれていても、そのすべてが確認済みの境界とは限らない点に注意が必要です。
確定測量とは？
不動産取引でいう確定測量は、法務局の資料などを調査し、現地を測量したうえで、隣地所有者等との境界確認を行う測量を指すのが一般的です。
道路や水路などの公共用地に接している場合は、その管理者等との確認が関係することもあります。
ただし、「確定測量済み」という説明だけで、すべての境界について確認が完了していると判断しないようにしましょう。
確認した範囲、測量年月日、境界確認書の有無など、具体的な成果物を確認することが大切です。
地積測量図とは？
地積測量図は、現況測量や確定測量のような測量の種類ではありません。
土地の地積、筆界点間の距離、座標値などを記録した、法務局に備え付けられる図面です。
主に、土地を分ける分筆登記や、登記上の面積を訂正する地積更正登記などの際に作成・提出されます。
ただし、すべての土地に地積測量図があるわけではありません。
また、売買のために確定測量を行っても、分筆登記などを行わなければ、その測量成果が新しい地積測量図として法務局に備え付けられるとは限りません。
「確定測量を行ったこと」と「法務局に新しい地積測量図があること」は別です。
現況測量図しかない土地は購入しても大丈夫？
現況測量図しかないからといって、それだけで購入すべきでないとはいえません。
ただし、隣地との境界確認が済んでいない場合、購入後に次のような問題が生じる可能性があります。
- 隣地所有者と境界位置の認識が異なる
- 境界確認後に測量面積が変わる
- 塀や建物などの越境が判明する
- 建築計画の見直しが必要になる
- 将来の分筆や売却時に追加の調査・測量が必要になる
例えば、購入後に住宅を建てる予定であれば、境界位置によって建物の配置や敷地の利用計画が変わる可能性があります。
一方、現況測量図しか提示されていなくても、売主が過去の境界確認書などを保管している場合があります。
まずは、どの境界が確認済みで、どこが未確認なのかを不動産会社に確認しましょう。
古い地積測量図は信用できない？
地積測量図を確認するときは、作成年月にも注目しましょう。
地積測量図の作成基準は時代とともに変わっており、大きな節目の一つが、平成17年（2005年）3月7日の不動産登記規則の施行です。
同規則では、地積測量図に、原則として基本三角点等に基づく測量成果による筆界点の座標値を記録することが定められています。
座標値とは、境界となる点の位置を数値で示したものです。
ただし、基準点に基づく測量ができない特別な事情がある場合には、近くの恒久的な地物を基準とした座標値を記録する方法も認められています。
ここで注意したいのは、平成17年以前の地積測量図が不正確というわけではないことです。
古い図面でも、境界位置を調べるための重要な資料になる場合があります。
反対に、平成17年以降の地積測量図であっても、その図面だけで現在の境界確認状況をすべて判断できるわけではありません。
図面の年代だけでなく、座標や寸法、測量の基準、現地の境界標、隣地との境界確認状況を合わせて確認することが大切です。
なぜ確定測量をする土地・しない土地がある？
土地を売買する際、必ず確定測量を行うわけではありません。
すでに境界関係の資料が整っている土地もあれば、古い資料しか残っていない土地もあります。
また、確定測量には費用や時間がかかり、隣地所有者等との立会いや確認が必要になることもあります。
隣地所有者と連絡が取れない、境界について認識が一致しないといった事情で、予定どおりに進まない場合もあります。
そのため、売買では売主が確定測量を行って引き渡す取引もあれば、既存資料を確認したうえで、確定測量を行わない条件で取引するケースもあります。
購入者として重要なのは、確定測量を行うかどうかだけでなく、どのような境界確認をした状態で引渡しを受けるのかを把握することです。
境界と一緒に確認したい越境・面積・契約条件
塀やフェンスの位置が境界線とは限らない
塀やフェンスは、必ずしも境界線上に設置されているわけではありません。
敷地の内側に設置されている場合もあれば、境界線付近に設置されている場合もあります。
そのため、塀の中心や外側を見ただけで境界位置を判断することはできません。
また、屋根、雨どい、樹木、給排水管などが隣地へ越境している場合や、反対に隣地から越境されている場合もあります。
越境が見つかった場合は、現状だけでなく、所有者間の取り決めや将来の対応方法も確認しましょう。
登記面積と実測面積が違う場合がある
登記記録に記載されている土地の面積と、実際に測量した面積が異なる場合があります。
売買では、登記上の面積を基準に取引する方法や、実測面積に応じて売買代金を精算する方法などがあります。
ただし、実測面積に差が出ても、必ず売買代金が増減するわけではありません。
面積差を精算するかどうかは、売買契約の取り決めによります。
境界明示と確定測量は同じではない
売買契約で「境界を明示する」と定めている場合でも、その内容が必ずしも確定測量の実施を意味するわけではありません。
既存の境界標を示すのか、新たに測量するのか、隣地所有者等との境界確認まで行うのかによって、対応内容は異なります。
契約前には、次の点を明確にしておきましょう。
- 売主がどの境界点を明示するのか
- 確定測量を実施するのか
- 境界標がない場合はどう対応するのか
- 境界確認書など、どの資料を引き渡すのか
- 測量費用や境界標設置費用を誰が負担するのか
- 境界確認が予定どおり完了しない場合はどうするのか
特に、建築計画に影響する境界が未確認の場合は、契約前に対応方法を整理しておくことをおすすめします。
土地購入前に確認したい5つのポイント
最後に、土地購入前の確認事項を整理します。
① 測量図などの資料を確認する
法務局の地積測量図や地図・地図に準ずる図面、売主が保管している測量図、境界確認書などを確認します。
② 測量図を基に現地を確認する
境界点がどこにあるのか、境界標が残っているか、図面と現地の状況に食い違いがないかを確認します。
③ 境界標がない場所を確認する
過去の資料から位置を調べられるか、専門家による調査や境界確認が必要かを確認します。
④ 越境物や面積差を確認する
塀、屋根、樹木、配管などの越境や、登記面積と実測面積の違いを確認します。
⑤ 引渡しまでの対応を確認する
確定測量の有無、境界標の設置、費用負担、交付される資料などを売買契約で確認します。
よくある質問
Q. 境界標がない土地は購入しない方がいい？
境界標がないことだけで、購入すべきでないとはいえません。
まずは既存の測量図や境界確認書などを確認し、必要に応じて土地家屋調査士による調査を検討します。
ただし、境界について争いがある場合や、建築計画に影響する境界が未確認の場合は、慎重な判断が必要です。
Q. 地積測量図があれば境界標を復元できる？
図面の記載内容や測量の基準点の状況などによります。
座標値があっても、必ずその情報だけで境界標を復元できるとは限りません。
Q. 隣地所有者と境界の認識が違う場合は？
土地家屋調査士などの専門家に相談し、資料調査や現地確認を行うことが考えられます。
登記上の土地の境界である「筆界」が不明な場合には、法務局の筆界特定制度を利用する方法もあります。
ただし、筆界特定制度は所有権の及ぶ範囲を直接確定する制度ではありません。問題の内容に応じて、弁護士などへの相談が必要になることもあります。
まとめ｜測量図と現地を照らし合わせて確認しよう
土地の境界を確認するときは、測量図があるかどうかだけで判断しないことが大切です。
測量図を基に現地を確認し、境界標の有無と、隣地との境界確認状況を把握することが基本になります。
境界標が見つからない場合も、過去の資料や専門家の調査によって確認できることがあります。
一方、現況測量図に境界線が描かれていても、隣地との境界確認まで済んでいるとは限りません。
土地を購入するときは、未確認の境界がないか、測量や境界標の設置を誰が行うのか、どの資料を引き渡してもらえるのかを契約前に確認しましょう。
境界の確認は、購入後の建築や将来の売却にも関わる大切な確認事項です。
