中古戸建て購入の流れ｜物件探しから引渡しまで解説
中古戸建て購入の流れ｜物件探しから引渡しまで解説
中古戸建てを購入するとき、
「何から始めればいい？」
「住宅ローンはいつ申し込む？」
「内見ではどこを確認すればいい？」
など、購入までの流れが分からない方も多いのではないでしょうか。
中古戸建ての購入は、基本的に物件探し→内見→購入申込み→売買契約→住宅ローン→決済・引渡しという流れで進みます。
ただし、中古戸建てでは室内だけでなく、建物の状態や土地、境界、道路などの確認も重要です。
この記事では、中古戸建てを探し始めてから引渡しを受けるまでの流れを、順番に分かりやすく解説します。
中古戸建て購入の流れ
まずは全体の流れを確認しましょう。
住宅ローンの事前審査などは、必ずこの順番になるわけではありません。
住宅ローンを利用する予定であれば、物件探しと並行して早めに事前審査を進めておくと、その後の手続きを進めやすくなります。
1．購入予算・希望条件を整理する
物件を探す前に、購入予算と希望条件を整理します。
中古戸建ての購入では、物件価格以外にも、
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 住宅ローン関係費用
- 火災保険・地震保険料
- 不動産取得税
- 固定資産税・都市計画税などの精算金
- リフォーム・修繕費
などがかかることがあります。
そのため、物件価格だけで予算上限を決めないことが大切です。
また、希望するエリア・間取り・土地面積・建物面積・築年数・駅からの距離などについても優先順位を決めておきましょう。
2．中古戸建てを探す
予算と希望条件が決まったら、不動産ポータルサイトや不動産会社などを利用して物件を探します。
中古戸建てでは、間取りや築年数だけでなく、
- 土地面積
- 前面道路
- 接道状況
- 土地の形
- 高低差
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
などにも注目しましょう。
戸建ては建物と土地を一緒に購入するため、土地の条件が将来の建替えや売却に影響することがあります。
3．住宅ローンの事前審査を進める
住宅ローンを利用する場合は、物件探しと並行して事前審査を進めておくとスムーズです。
事前審査では、年収や勤務先、他の借入状況、借入希望額、購入予定物件などをもとに金融機関が審査します。
ただし、事前審査に通れば必ず本審査にも通るわけではありません。
また、中古戸建てでは購入者だけでなく物件についても金融機関が確認するため、物件によって希望する金額を借りられない場合があります。
4．気になる中古戸建てを内見する
気になる物件が見つかったら、実際に内見します。
室内では、
- 床の傾きや沈み
- 壁・天井のひび割れ
- 雨漏りと思われる跡
- 結露やカビ
- 水回り
- 建具
- 給湯器などの設備
- 日当たり・風通し
などを確認します。
戸建ての場合は室内だけでなく、外壁・屋根の見える範囲・基礎・バルコニー・外構・擁壁なども確認しておきましょう。
リフォーム済みで室内がきれいでも、建物全体の状態が同じとは限りません。
周辺環境も確認する
駅までの道、スーパー、学校、病院、交通量、周辺の音なども実際に確認すると、生活後のイメージがしやすくなります。
購入を具体的に検討する物件なら、時間帯を変えて周辺を確認する方法もあります。
建物の状態が気になる場合は？
中古戸建てだからといって、ホームインスペクション（建物状況調査）を必ず行うわけではありません。
ただし、築年数や建物状態が気になる場合などは、専門家による調査を検討する方法もあります。
調査範囲には限りがあるため、必要に応じて利用する選択肢の一つと考えておきましょう。
5．購入申込みをする
購入したい物件が決まったら、購入申込書などを提出して売主へ購入意思を伝えます。
購入申込みでは、
- 購入希望価格
- 手付金
- 住宅ローン利用の有無
- 契約希望日
- 引渡し希望日
などの条件を提示することがあります。
ここで重要なのは、購入申込みと売買契約は別ということです。
購入申込み後、売主・買主の条件がまとまれば売買契約へ進みます。
価格交渉をすることもありますが、中古物件だから必ず値下げできるわけではありません。
6．契約前に物件・条件を確認する
中古戸建てでは、契約前に建物だけでなく土地や道路なども確認します。
特に確認しておきたいのが次のポイントです。
境界・越境
隣地との境界や境界標の有無を確認します。
塀、屋根、雨どい、植栽などが境界を越えている場合もあるため、越境の有無についても確認します。
道路・接道
前面道路の種類や敷地との接し方を確認します。
現在建物が建っていても、将来同じように建替えられるとは限りません。
増築・改築
過去に増築・改築されている場合は、現在の建物と登記記録や建築関係資料などに相違がないか確認が必要になることがあります。
建物・設備
建物や設備について、どのような状態で引き渡されるのかも確認します。
中古戸建ては物件ごとに状態が異なるため、分からない点を残したまま契約へ進まないことが大切です。
7．重要事項説明を受ける
売買契約前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
重要事項説明では、
- 登記された権利の内容
- 法令上の制限
- 道路との関係
- インフラ
- 契約解除
- その他の重要事項
などが説明されます。
中古戸建てでは土地と建物の両方について確認するため、内容が多くなることがあります。
分からない内容があれば、そのままにせず契約前に確認しましょう。
8．売買契約を締結する
重要事項説明と契約内容を確認し、問題がなければ売買契約を締結します。
契約書では、
- 売買代金
- 手付金
- 残代金
- 引渡日
- 契約解除
- 住宅ローン特約
- 契約不適合責任
などを確認します。
住宅ローンを利用する場合は、ローン特約の対象となる金融機関・借入予定額・期限なども確認しておきましょう。
また、中古戸建てでは引渡し後に不具合等が判明する可能性もあるため、売主がどの範囲について契約不適合責任を負う契約なのかも重要です。
9．住宅ローンの本審査・契約を進める
売買契約後、住宅ローンを利用する場合は本審査へ進みます。
本審査に承認されたら、金融機関と住宅ローンの契約を行い、決済日に融資を実行できるよう準備します。
金融機関によって必要書類や手続きが異なるため、決済・引渡日に間に合うよう進めましょう。
10．引渡し前の確認をする
決済前には、物件の最終確認を行うことがあります。
主に、
- 契約時から物件の状態が変わっていないか
- 撤去予定の物が残っていないか
- 引き継ぐ設備が残っているか
- 約束した修補等が行われているか
などを確認します。
気になる点があれば、決済前に不動産会社へ確認しましょう。
11．残代金決済・引渡しを受ける
最後に残代金の決済と物件の引渡しを行います。
一般的には、
- 登記関係書類を確認
- 住宅ローンの融資実行
- 残代金を支払う
- 固定資産税などを精算
- 所有権移転登記等の手続き
- 鍵や関係書類を受け取る
という流れです。
所有権移転登記等は司法書士へ依頼して進めることが一般的です。
鍵を受け取れば、中古戸建て購入の大きな手続きは完了です。
中古戸建て購入で特に注意したいこと
中古戸建てでは、室内のきれいさや築年数だけで購入を判断しないことが重要です。
特に、
建物の状態
＋
土地・境界
＋
道路・接道
＋
購入後の修繕費
まで確認しましょう。
リフォーム済みの住宅でも、屋根や外壁などに将来修繕が必要になることがあります。
また、土地や道路の条件は将来の建替えや売却にも関係します。
「今住めるか」だけでなく、購入後に長く所有することまで考えて判断することが中古戸建て選びのポイントです。
中古戸建て購入についてよくある質問
Q．中古戸建ては内見当日に購入申込みしても大丈夫？
購入申込みをすることはできます。
ただし、間取りや内装だけではなく、資金計画や土地・建物について購入判断に必要な情報を確認してから申し込みましょう。
Q．ホームインスペクションは必ず必要？
必須ではありません。
ホームインスペクションを実施せずに売買される中古戸建てもあります。建物状態が気になる場合などに、選択肢の一つとして検討するとよいでしょう。
Q．中古戸建てでも住宅ローンは利用できる？
利用できます。
ただし、購入者本人だけでなく物件についても金融機関が確認するため、物件によって希望する融資を受けられない場合があります。
Q．購入申込みをしたら契約しなければならない？
購入申込みと売買契約は別です。
購入申込み後に条件を調整し、売主・買主が合意した内容で売買契約へ進みます。
まとめ｜中古戸建ては建物と土地の両方を確認しよう
中古戸建て購入は、
物件探し→内見→購入申込み→重要事項説明→売買契約→住宅ローン→決済・引渡し
という流れで進みます。
住宅ローンの事前審査などは、物件探しと並行して進めることもあります。
中古戸建てで特に重要なのは、建物だけを見て購入を判断しないことです。
建物の状態はもちろん、土地、境界、道路、接道、越境などについても確認し、購入時の費用だけでなく購入後の修繕費まで考えて判断しましょう。
分からない点があれば契約前に確認し、納得したうえで購入手続きを進めることが大切です。建替え・売却まで含めて、自分に合った物件かどうかを判断することが大切です。
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