農地法5条とは？農地を購入・転用する前の注意点
購入したい土地が「田」や「畑」だった場合、住宅や店舗を建てたり、駐車場として利用したりできるのでしょうか。
農地を購入して農地以外の用途に使う場合、原則として農地法5条の手続きが関係します。
ただし、農地転用は申請すれば必ず認められるものではありません。
土地の区域や農地区分に加え、転用後の利用目的や建築の可否なども確認する必要があります。
この記事では、農地を購入する前に知っておきたい確認ポイントを、不動産売買の実務も踏まえて解説します。
農地法5条とは？
農地法5条は、農地を農地以外の用途に転用するため、所有権を移転したり、賃借権などを設定したりする場合の規定です。
例えば、農地を購入して住宅や店舗を建てる場合だけでなく、駐車場や資材置場にする場合も該当します。
農地法3条・4条との違いは次のとおりです。
| 条文 | 主な内容 |
|---|---|
| 3条 | 農地を農地のまま売買・貸借する |
| 4条 | 所有者が自分の農地を転用する |
| 5条 | 売買・貸借などを伴って農地を転用する |
なお、農地法上の農地かどうかは、登記事項証明書の地目だけでは決まりません。
登記地目が「田・畑」なら農地？
登記地目が「田」「畑」でも、それだけで農地法上の農地と確定することはできません。
農地法では、基本的に耕作の目的に供される土地を農地とし、実際の土地の状態などから判断します。
そのため、登記地目が「宅地」や「原野」でも農地に該当することがあります。反対に、登記地目が「田」「畑」でも、農地法上の農地に該当しない場合があります。
ただし、現在耕作されていないという理由だけで、農地ではないと判断することもできません。
登記地目と現況が異なる場合や判断が難しい場合は、農業委員会へ確認しましょう。
農地転用は「どの区域にあるか」で扱いが変わる
農地を購入する前に確認したいのが、都市計画法上の区域です。
| 区域 | 確認したいポイント |
|---|---|
| 市街化区域 | 原則として農業委員会への事前届出で転用できる |
| 市街化調整区域 | 農地転用に加え、開発・建築の制限に注意 |
| 非線引き都市計画区域 | 市街化区域・市街化調整区域に分けられていない。農地転用の許可基準などを確認 |
| 都市計画区域外 | 都市計画区域外でも、農地法などの規制は適用される |
なお、都市計画区域とは別に「準都市計画区域」もあります。
特に注意したいのは、農地転用の手続きと、転用後に建物を建てられるかどうかは別の問題という点です。
例えば、市街化調整区域では、農地転用の許可を受けられる見込みがあっても、予定する住宅や店舗を建築できるとは限りません。
また、非線引き都市計画区域には、用途地域が指定されている場所と、指定されていない場所があります。用途地域が指定されていない区域は「白地地域」と呼ばれることがありますが、何でも自由に建築できるという意味ではありません。
農振法の「青地・白地」も確認する
都市計画とは別に、農業振興地域制度による区分も確認する必要があります。
青地（農用地区域内）
農業上の利用を確保する区域です。農地転用は原則として認められず、転用を検討するには、厳しい要件を満たして農用地区域から除外する手続きが必要になる場合があります。
農振白地（農業振興地域内・農用地区域外）
農業振興地域内ですが、農用地区域には含まれない土地です。ただし、白地だからといって自由に農地転用できるわけではありません。
ここで覚えておきたいのは、都市計画上の「白地地域」と農振法上の「農振白地」は別の区分だということです。
第1種・第2種・第3種農地とは？
農地転用では、農地の立地条件などに応じた農地区分も重要です。
| 農地区分 | 転用の基本的な考え方 |
|---|---|
| 農用地区域内農地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 原則不許可・例外あり |
| 第1種農地 | 原則不許可・例外あり |
| 第2種農地 | 第3種農地などへの立地が困難な場合等に許可 |
| 第3種農地 | 原則許可 |
この区分は、農地の立地条件などから判断するものです。
ただし、第2種や第3種であっても、必ず転用できるわけではありません。
転用する事業の実現可能性や、周辺農地への影響なども審査されます。
自分で農地区分を決めつけず、農業委員会などへ確認しましょう。
eMAFF農地ナビは事前調査に活用する
農地について調べる際に便利なのが、eMAFF農地ナビです。
農地の所在地・地番などから検索し、農地台帳に登録された現況地目、面積、農振法区分などの公表情報を確認できます。
ただし、農地ナビの情報だけで「転用できる」と判断してはいけません。
公式利用規約でも、掲載情報について次の注意点が示されています。
- 必ずしも最新の情報ではない
- 法的な証明力はない
- 表示位置は実際の境界を確定するものではない
- 市街化区域内の農地は情報提供の対象外となっている
また、第1種・第2種・第3種などの農地区分や転用可否まで、農地ナビだけで確定できるわけではありません。
農地ナビは調査の入口として活用し、最新の区域情報や農地区分、転用の見込みは関係行政機関に確認することが大切です。
農地転用では「何に使うのか」も重要
農地転用では、土地の条件だけでなく、転用後の具体的な利用計画も確認されます。
例えば、住宅を建てるのか、店舗・事業所にするのか、駐車場や資材置場として利用するのかによって、必要な確認や資料が変わります。
建物を建てる場合には、申請先や事業内容によって、土地利用計画図のほか、建物配置図・平面図・立面図などが必要になることがあります。
また、資金計画、排水計画、周辺農地への影響、他法令の許認可なども確認対象です。
そのため、「農地を買ってから何に使うか考える」のではなく、購入前から利用目的を具体化しておくことが重要です。
一般法人でも農地を購入して転用できる？
一般法人でも、転用を目的とした農地取得が認められる場合があります。
ここで区別したいのは、農地を農地のまま所有する場合と、農地法5条によって転用を目的に取得する場合です。
法人だから一律に購入できないわけではありませんが、個人・法人を問わず、具体的な利用計画や農地転用の許可基準などを満たす必要があります。
農地の売買契約前に確認したいこと
農地の購入を検討するときは、売買契約前に農業委員会や関係行政機関へ相談しておくことをおすすめします。
購入前の確認の流れ
- 農地法上の農地か確認する登記地目・現況・過去の手続きなどを確認
- 区域・農地区分を確認する都市計画、青地・農振白地、第何種農地かを確認
- 利用目的を具体化する住宅・店舗・駐車場など、予定用途と必要な図面を整理
- 関係行政機関へ事前相談する農地転用だけでなく、建築・開発などの規制も確認
- 売買契約と申請手続きを進める許可・届出の要否、契約条件、引渡し時期を確認
農地法5条の許可が必要な取引では、必要な許可を受けなければ、原則として所有権移転などの効力は生じません。
そのため実務では、農地転用許可を条件とする売買契約なども考えられます。契約前に、許可が得られなかった場合の扱いや、申請・決済・引渡しの時期を確認しておくことが大切です。
まとめ｜農地は購入前の確認が大切
農地を購入して住宅や事業用地などに転用する場合は、農地法5条の手続きが関係します。
ただし、登記地目が「田」「畑」だから農地と決めつけたり、農地ナビで白地と表示されたから転用できると判断したりすることはできません。
購入前に確認したいのは、「農地法上の扱い」「土地の区域・農地区分」「転用後の具体的な利用計画」の3つです。
そして、農地転用の見込みだけでなく、予定している建物や土地利用を実現できるかまで確認することが、購入後のトラブルを防ぐポイントになります。
